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TITLE [매경 부동산 재테크 처방전] 다주택자, 양도세 중과세 피하려면 지방주택 먼저 처분을
WRITER 관리자 WRITEDAY 2018-10-22

9·13 부동산 대책여파 조정대상지역내 거래시 장기보유특별공제 못 받고 다주택 양도땐 중과세율

양도세 비과세적용 받으려면 지방주택 임대사업 등록 후 서울주택 2년이상 실거주를


 


 


서울에 거주하고 있는 직장인 김 모씨는 현재 두 채의 집을 소유하고 있다. 한 채는 지방에 투자 목적으로 소유하고 있고, 한 채는 서울에 거주할 목적으로 소유하고 있다. 김씨는 직장을 은퇴하고 자영업을 해볼까 해서 소유하고 있던 집 1채를 팔려고 하고 있다. 지인에게 물어보니 조정대상지역 내에서 다주택자가 양도를 하게 되면 양도소득세가 많이 나온다는 얘기를 들었다. 화들짝 놀란 김씨는 이러한 경우 어떻게 해야 할지 몰라 전문가에게 조언을 구하였다.


 


 


최근 정부는 8·13 부동산 대책과 9·13 부동산 대책을 통하여 조정대상지역 내 다주택 양도를 규제하기 위해서 조정대상지역을 발표했다. 조정대상지역은 서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄 2기 신도시의 경기도 지역, 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진, 세종특별자치시를 말한다. 그렇다면 조정대상지역 내에서 다주택자가 되면 어떤 규제를 받을까. 가장 큰 규제를 받는 내용은 양도소득세 분야다.


첫 번째, 조정대상지역 내에서 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된다. 양도소득세는 주택을 구입하여 소유하다가 시세가 올라 처분 시 발생하는 시세차익에 대해 과세하는 세금으로서 이러한 시세차익을 양도차익이라고 한다.

양도차익에서 3년 이상 보유하게 되면, 매년 양도차익의 3%씩 최대 30%까지 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다. 그러나 조정대상지역 내에서 매매 거래를 한 경우에는 공제 적용을 받을 수 없기 때문에 양도차익이 커지는 결과가 되므로 양도소득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

두 번째, 조정대상지역 내에서 다주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율 규정이 적용된다. 현행 세법상 주택 및 조합원 입주권을 1년 이상 보유하다가 처분하는 경우에는 6~42%의 초과누진세율이 적용되고 있다.

그러나 위에서 말한 조정대상지역 내에서 2018년 4월 1일부터 주택을 처분한 경우에는 6~42%에 10%포인트를 할증해 16~52%의 중과세율이 적용되고 있고, 조정대상지역 내 1가구 3주택 이상이 된 경우에는 6~42%에 20%포인트를 할증한 26~62%의 중과세율이 적용되고 있다.


그렇다면 위 사례에서는 어떤 방법이 절세할 수 있는 방법일까.

김씨의 경우에는 지방에 있는 주택이 위에서 언급한 조정대상지역이 아닌 곳이라면, 지방에 소유하고 있는 주택을 먼저 처분하는 것이 중과세 적용이 되지 않으므로 좋을 것 같다.

그러면 나머지 서울에 있는 주택은 주택 수가 1개가 되므로 나중에 서울에 있는 주택을 팔 경우에는 비과세 적용이 가능할 수 있다. 또 일시적인 2주택 비과세 특례요건에 해당할 수 있다면, 둘 중에 종전 주택을 파는 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있으므로 그 조건을 검토해 보는 것도 좋을 듯 싶다. 아니면 지방에 있는 주택을 주택임대사업자 등록을 한 뒤 서울에 있는 주택을 자가주택으로 하여 2년 이상 거주하다가 팔게 되면, 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는 방법도 있다.


[부동산세무자산관리과정 김윤석 교수]


http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2018&no=651790

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