◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆
임차인 업종 건전성과 임대료 지불능력 확인해야
매경부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너는 이번주 적극적 임대관리 전략에 대해 짚어본다.
수익용 부동산 시장이 활성화하면서 매월 고정 임대수익이 발생하는 부동산에 투자하겠다는 문의가 늘고 있다. 대부분 투자자들은 광고 전단지나 홍보자료를 보고 어느 정도 임대수익률이 발생할 것이라는 막연한 생각만 한다. 하지만 임대사업자라면 반드시 알아야 할 자산운용 관리 기법이 있다. 부동산 임대사업 성패를 좌우하는 몇 가지 기법을 숙지해야 한다. 특히 부동산 임대사업 성패를 좌우하는 필수 기법으로 4가지를 명심해야 한다.
첫째, 수익용 부동산의 공실률을 낮추기 위해 주변 임대시장 상황을 철저히 분석해야 한다. 막연하게 공실이 없을 것이란 낙관론에서 벗어나 냉정한 제3자의 눈으로 적정 공실률을 예측해야 한다. 만약 공실이 예상될 경우 적극적인 임대 마케팅으로 이를 극복해야 한다.
둘째, 임대료가 주위에 비해 낮을 경우 현 시세에 맞게 인상 협상을 탄력적으로 진행해야 한다. 고가 임대료를 감당할 수 있는 임대 업종을 발굴해 수익을 극대화하는 데 힘써야 한다.
셋째, 고정적인 임대료를 지불할 수 있는 프랜차이즈 업종이나 수완이 뛰어난 임차인 유치에 힘써야 한다. 한 번 맺은 계약이 꾸준히 유지될 수 있도록 노력을 기울여야 한다.
넷째, 적정 공실률 관리와 높은 임대수익을 통해 부동산 가치를 극대화해야 한다. 이 경우 매각 시 높은 시세차익을 거둘 수 있다. 임차인과 임대계약 시 가장 중점적으로 확인해야 할 것은 임차인의 업종 건전성과 임대료 지불 능력이다.
신규 임차인의 업종이 다른 입주자에게 피해를 발생시키는 경우 기존 점포에서 불평이 나올 가능성이 높다. 또 매월 지급해야 하는 임대료를 상습적으로 연체하는 임차인이 발생하면 사업 운영에 막대한 차질을 빚을 수 있다. 통상 임대계약 시 보증금 비율을 낮추고 월 임대료 비율을 높이자는 임차인은 추후 임대료를 연체할 확률이 높다. 보증금을 분할 지급하겠다고 요구하는 임차인도 마찬가지다.
◆ 다음 중 상가빌딩 임대관리의 궁극적 목적으로 가장 거리가 먼 것은?
①우량 임차인을 유치하고 관리하는 목적
②임대공실률을 낮추는 목적
③상가빌딩의 가치를 증대시키는 목적
④임차인의 임대료 지불능력을 평가하는 목적
⑤임대수익을 높이는 목적
▶ 정답 : ④
임차인의 임대료 지불능력을 평가하는 목적은 임차인 임대계약 시 부수적인 내용 중 하나다.
문의 edu.krpm.co.kr 1544-5584
[김민수 한국부동산 자산관리협회장]
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