◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆ 우량 임차인 유치가 안정적인 수익 좌우
사)한국부동산자산관리사협회 김민수협회장
매경부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너는 이번주 빌딩 공실관리와 연체관리를 짚어본다.
임대수익용 부동산에 투자해 안정적이고 높은 임대수익을 얻기 위해 가장 중요한 것은 바로 공실과 연체를 어떻게 관리하는지다.
임대수익용 부동산 투자자들 누구나 상권 입지에 맞는 우량 임차인을 유치해 매월 고정적인 임대수익을 얻기 원하지만 상권 침체나 불황으로 공실이 많이 발생하고 있어 쉽지만은 않다.
이에 따라 임대료를 연체하는 임차인도 늘며 임대수익 관리가 더더욱 어려워졌다.
따라서 임대사업에 나설 때 가장 중요하게 생각해야 할 필수요소는 바로 `우량 임차인 유치`다. 우량임차인이란 입점 후에는 매월 고정적으로 임대료를 납부해 임대부동산의 가치를 극대화하는 임차인을 말한다.
우량 임차인을 유치하기 위해서는 임대계약 체결 전 임차인 적합도 분석을 다음과 같은 4가지 측면에서 진행해야 한다.
첫 번째는 업종 건전성이다. 임대부동산이 위치한 지역의 상권 입지를 분석해 층별로 적합한 임대업종군을 분류해야 한다. 임대업종이 임대부동산 가치를 좌지우지할 수 있다.
임대업종이 유해업종일 경우 타 임차인에게 피해를 미칠 수 있어 주의해야 한다.
두 번째는 임차인 대표의 신뢰성이다. 임차인이 신의성실의 원칙에 입각해 임대계약서 내용을 충실히 이행할 수 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
세 번째는 임대료 지불 능력이다. 특히 보증금을 낮추거나 보증금 지급을 미룰 경우 문제가 발생할 수 있어 얼마나 건실하게 영업을 잘할 수 있는지에 대해 사전 평가를 내려야 한다.
네 번째는 자산관리 편의성이다. 계약 체결 후 임차인이 임대계약서 내용을 이행하지 않을 돌발변수가 있는지, 임차인 개인 성향은 어떤지에 대한 분석이 필요하다.
◆ 다음 중 우량임차인 유치를 위한 임차인 적합도 4가지 분석 측면과 거리가 먼 것은?
① 자산관리 편의성 측면
② 임차인 대표 신뢰성 측면
③ 임대료 지불능력 측면
④ 회사 매출규모 측면
⑤ 업종 건전성 측면
▶정답 4번.
우량 임차인 유치를 위한 임차인 적합도 분석은 입점 시 임대부동산의 가치증가와 연체예방 및 자산운영관리의 편의성 때문에 반드시 필요하다. 자세한 문의는 edu.krpm.co.kr, 1544-5584
[김민수 한국부동산자산관리사협회장]
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