매경 부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너에서는 이번주에 최우선변제권에 대해 짚어본다.
최우선변제권이란 임차주택 경ㆍ공매 시 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 먼저 배당받을 수 있는 제도다. 전입일자가 늦더라도 임차인이 일정한 요건을 갖추면 선순위 권리자보다 보증금 중 일정액을 최우선적으로 돌려받는 것을 말한다.
주택은 매각 가격 2분의 1, 상가 건물은 3분의 1 한도 내에서 배당을 받을 수 있다. 임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 모두 갖춰야 한다. △보증금이 소액이고 △경매 개시 결정 전에 대항력 요건(주택의 인도ㆍ주민등록)을 갖추고 △임차주택이 경매 또는 공매 시 △배당 요구 종기일까지 배당 요구를 해야 한다.
임차인 보증금이 소액이라고 모두 최우선변제를 받는 것은 아니다. 최우선변제 금액도 기준일에 따라 각각 다르다. 임차인 보증금이 일정액 이하여야 하며 보증금이 선순위 근저당권 설정 당시 기준금액 이하일 때 최우선변제를 받을 수 있다.
근저당권 등 담보물권이 없으면 현 규정(서울은 7500만원 이하일 때 2500만원 최우선변제)을 적용받는다.
미등기 주택 임차인도 대지 매각대금에서 최우선변제권을 받을 수 있으며, 소액 임차인이 여러 명이면 대항력 요건 취득 시기에 관계없이 배당 순위가 같다.
건물과 대지가 따로 매각될 때는 소액 임차인은 먼저 매각되는 부동산 2분의 1 한도 내에서 최우선변제를 받을 수 있다. 그러나 다음과 같은 상황에서는 최우선변제를 받을 수 없다. 처음에는 소액 임차인에 해당됐으나 갱신 과정에서 보증금이 증액돼 한도를 초과했을 때다.
전세권자나 법인은 보증금이 소액일지라도 최우선변제를 받을 수 없다. 임차권 등기명령 이후에 주택이나 상가를 임차한 임차인 역시 최우선변제를 받을 수 없다.
◆ 다음 중 소액 임차인의 최우선변제권에 관한
설명으로 옳지 않은 것은?
①현행법상 서울특별시의 소액 보증금 인정 범위는
7500만원 이하, 최우선변제액은 2500만원 이하다.
②소액 임차인 여부 기준시점은 임차인의 전입일이다.
③보증금의 증감 변동이 있을 때 소액 임차인 여부 판단 시점은 배당 요구 종기이다.
④전세권자는 보증금이 소액일지라도 최우선변제를
받을 수 없다.
⑤대지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 임차인은 그 저당권 실행에 따른 환가 금액 중 건물분에 대해서 최우선변제권이 인정된다.
▶정답 ②
소액 임차인에 해당되느냐 여부의 기준시점은 최선순위 담보물권 설정일이다. 자세한 문의는 edu.krpm.co.kr, 1544-5584
[강은현 매경부동산자산관리사 부동산경매자산관리 교수]
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