◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆ 부동산 낙찰받았는데 세입자가 버티면 ?
[강은현 EH경매연구소 대표]
매경부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너는 이번주 부동산 인도명령을 짚어본다.
경매와 인도는 불가분의 관계다. 경매로 소유권을 취득하면 대부분 협상을 통해 점유자를 내보낸다. 그러나 드물게는 점유자가 완강히 버티는 경우가 있다.
이처럼 버티는 점유자를 내보내려면 매수인은 인도명령을 신청해야 한다.
인도명령이란 매수인이 가능한 빨리 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 제도다. 매수인은 채무자ㆍ소유자ㆍ임차인 등 부동산 점유자에게 부동산을 인도하라고 신청할 수 있다.
인도명령은 매수인이나 매수인의 일반승계인(상속인)이 신청할 수 있다. 그러나 매수인으로부터 소유권을 취득한 사람(특정승계인)은 인도명령을 신청할 수 없다.
부동산을 공동으로 매수했거나 사망한 매수인 물건을 여럿이 상속한 경우는 공동매수인 또는 상속인 전원이 신청하거나 각자 인도명령을 신청할 수 있다.
인도명령은 매수인이 매각대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 한다. 기산일은 소유권이전 등기일이 아닌 매각대금을 납부한 날부터다. 6개월이 지나면 매수인은 인도명령을 신청할 수 없고 점유자를 내보내려면 인도소송을 해야 한다.
인도명령 대상자는 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자다. 채무자와 소유자의 일반승계인도 인도명령 대상이며 상속인이 여럿인 때에는 각자가 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 경매개시 결정 이후에 소유권을 취득한 사람도 역시 인도명령 대상이다. 임차인 중 말소기준등기 이후에 대항력 요건을 구비한 임차인은 모두 인도명령 대상이다.
그 밖에 인도명령 대상자로 채무자의 동거가족이나 피고용인 등이 있다.
그러나 다음과 같은 사람은 인도소송 대상이다. 선순위 임차인이나 유치권자, 매수인으로부터 부동산을 매수한 자 등이 해당한다. 인도명령 대상자가 강제집행 후 재침입한 경우 비록 인도명령 대상일지라도 인도소송을 통해 내보내야 한다. 인도명령은 서면 심리만으로 허가여부를 결정할 수 있고, 상대방을 심문하거나 변론을 할 수도 있다.
채무자ㆍ소유자가 아닌 사람에 대해 인도명령을 할 때는 심문이 필요하다. 다만 점유자가 대항력에 의해 점유하고 있지 않음이 명백한 때는 심문을 하지 않아도 된다.
◆다음 중 `민사집행법`상 인도명령에 관한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
① 매수인으로부터 부동산을 취득한 사람은 인도명령을 신청할 수 없다.
② 채무자의 동거가족과 피고용인은 인도명령 대상이다.
③ 대항력 없는 임차인은 매각대금을 납부하는 즉시 인도명령 대상이다.
④ 인도명령은 소유권 이전등기 후 6개월 내에 신청해야 한다.
⑤ 수목 중 등기된 입목과 명인방법을 갖춘 수목 외에는 토지의 부합물로 매수인이 소유권을 취득할 수 있다.
정답: ④ 인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 한다.
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[강은현 EH경매연구소 대표]
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