◆ 40대, 실투자금 2억으로 펜션경매…월2천만원 소득
김경석 씨(43)는 지난해 10월 실투자금 2억원으로 펜션을 낙찰받아 월 2000만원의 고소득자가 됐다.
수익형 부동산을 찾던 김씨가 눈을 돌린 것은 경매시장.
경매시장에서는 잘만 고르면 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있을 것이라는 기대 때문이었다.
김씨 눈에 들어온 것은 경기도 가평군 청평면에 있는 H펜션.
최초감정가 15억8990만원에서 다섯 차례나 주인을 만나지 못해 5억2100만원까지 주저앉은 물건이었다.
유찰이 거듭된 것은 산 속 깊은 곳에 위치해 강을 볼 수 없을 뿐만 아니라 유치권신고(2억2100만원)가 돼 있었기 때문이었다.
펜션이 사양산업이라는 고정관념도 팽배해 다른 사람들은 관심을 갖지 않았지만 김씨가 다방면으로 확인한 결과 이 팬션은 영업이 잘 되는 곳이라는 확신이 섰다.
김씨는 최저가에 7000만원 더 얹은 5억9200만원을 적어내 1명을 따돌리고 낙찰 받았다.
낙찰 후 유치권자와 본격적인 협상에 들어갔다. 유치권부존재 소송을 하면 승소할 수 있을 것 같았지만 소송이 진행되는 5~10개월간 온전한 재산권 행사를 할 수 없을 것으로 보였기 때문이다.
몇 차례의 담판 끝에 유치권 주장자와 4500만원에 합의를 보고, 은행에 경락잔금 대출을 신청했다.
매각가의 80%에 달하는 4억7000만원을 5.5% 금리로 빌려 잔금을 치렀다. 투자금액은 매입대금 5억9200만원과 취득세 3000만원, 유치권자 합의비 4500만원 등 모두 6억7000만여 원. 대출금 4억7000만원을 제외하면 실투자금은 약 2억원이었다. 이 펜션은 매월 2000만원의 수익을 올리고 있다.
강은현 EH경매연구소장은 "일반적으로 경매에 나오는 펜션의 90%가량이 장사가 안 돼 경매에 넘겨진 것이지만, 간혹 다른 사업을 무리하게 추진하다 자금경색으로 수익률이 높은 펜션이 경매에 나오는 경우가 있다"며 "이런 물건을 잘 잡은 것이 성공 요령"이라고 설명했다.
강 소장은 투자자들의 관심이 높은 상가 경매에 대해서도 조언했다.
가장 중요한 것은 상권분석이다. 특히 경매 나온 상가는 상권 형성에 실패했거나 애초부터 상권 형성이 안 된 상가가 많기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다.
철저한 가격조사도 필수다.
상가는 아파트처럼 일반화된 거래가격이 형성돼 있지 않기 때문에 임대수익률을 미리 계산해봐야 한다.
관리비 체납 여부도 확인해야 한다. 상가중에는 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원씩 관리비가 밀려있는 경우도 있다.
임차인이 시설비 투자를 이유로 유치권 주장을 하고 있는 경우도 주의해야 한다. 신고된 유치권은 대부분 허위로 판명되지만 경락잔금 대출이 어려울 수 있어 입찰 전 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워야 한다. | 
