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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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임대차 보호법에 관해 궁금합니다 | ||||||||
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2012-03-09 |  |
2012-03-14 |  |
52654 | ||
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의류매장이구요 현재 보증금 1500만원에 월 120만원입니다.
여긴 지방이고 임차인 보호 금액인 총 합이 1억 5천인가 1억 6천인가를 넘지는 않고 있으니 다행인데...
1. 그럼 월세 인상이 임대차보호법인가에 의해 연 9%를 넘게 올려 받지 못하는게 사실이죠? 그리고 2. 계약기간이 아직 2년이 안되었는데 5년은 제가 의무적으로 영업을 할 수 있는거죠?
3. 들어 올 때 권리금 5천만원을 주고 들어 왔습니다. 만약 5년을 채우고 나가려고 하는데 주인이 자신이 직접 가게를 할거다 또는 세를 내주지 않을거다 그러니 권리금을 받고 나갈수 없다라든지 하는 상황으로 가게 되면 저는 어쩌나요?(주인이 악덕중 악덕이라 법도 필요없고 말도 안 통합니다) 이번에 일년 지나면서 월세도 700에서 120으로 올린겁니다. ㅜㅜ
제가 취할 수 있는 방법은 무엇인가요? 약자의 억울함... ㅠㅠ
또 일년이 다 되어가면 올린다고 합니다.
권리금도 중요하고..... 미치겠네요 |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 차임(월세) 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못합니다. 그리고 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 9%의 금액을 초과하지 못합니다.- 임대인은 임차인이 임대차기간(이명희 회원님의 경우는 2년) 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 따라서 5년 간 영업을 의무적으로 할 수 있는 것이 아니라 특별한 사유가 있지 않는 한 임대차계약갱신을 요구 할 수 있을 뿐입니다.- 상가건물임대차보호법 등 법률에 규정으로 보호대상에 포함되어 있지는 않으며, 판례 또는 관습적으로 인정되는 성격의 금원입니다.- 사실상 권리금은 전ㆍ현 임차인 사이에서 수수되는 금원으로 영업기간을 만료하고 퇴거할 경우 새로운 임차인에게 동일 금원을 수수하고 점포를 이전해 주는 식으로 원만하게 이어진 다면 문제가 없으나, 임차기간 만료 후 퇴거시에 건물주(임대인)에 대해 권리금 반환을 주장할 수는 없습니다.○ 차임 등의 증감청구권- 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제11조 1항)- 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.(상가건물임대차보호법 제11조 2항)- 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.(상가건물임대차보호법 시행령 제4조)○ 월차임 전환 시 산정률의 제한- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.(상가건물임대차보호법 제12조)- 법 제12조에서 “대통령이 정하는 비율”이라 함은 연 1할5푼을 말한다.(상가건물임대차보호법 시행령 제5조)○ 상가건물임대차보호법의 적용범위① 상가건물의 임대차에 적용- 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 즉, 상가건물은 현행 소득세법ㆍ부가가치세법ㆍ법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다.- 상가건물만 본법의 적용대상이므로 상가건물의 임차인이라도 종교ㆍ자선단체 및 친목모임 사무실 등은 적용대상이 되지 않는다.- 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다.② 다만, 대통령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차는 적용 안함③ 환산보증금=보증금+[차임(월세)×100/1]※ 대통령령이 정하는 보증금액(상가건물임대차보호법 시행령 제2조)- 서울특별시 : 3억원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2억 5천만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원- 그 밖의 지역 : 1억 5천만원○ 임차인의 계약갱신요구권- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.- ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례)○ 묵시적 갱신- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제10조 제5항)- 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항)○ 권리금- 토지 또는 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.- 일반적으로 임대차계약체결의 대가로서 지급되므로 이의 반환의 청구는 원칙적으로 인정되지 않는다.- 권리금이란 영업용 건물의 임대차계약 등에 부수하여 임차인이 임대인에게 또는 임차인이 전 임차인에게 지급되는 보증금이나 차임 이외의 금전을 말한다. 보통, 웃돈 또는 프리미엄이라고도 하며, 판례상으로는 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 댓가로 지급되는 금원이다. - 상가건물임대차보호법 등 법률에 규정으로 보호대상에 포함되어 있지는 않으며, 판례 또는 관습적으로 인정되는 성격의 금원이다. ○ 권리금 계약의 효과 - 원칙적으로 현행 임대차계약기간이 정상적으로 만료가 되면 권리금을 수령한 전 점주 역시 권리금반환을 할 필요가 없으며, 임대차 기간 중 전 점주나 임대인 측 사정으로 임대차계약이 중도해지 되는 등의 사정이 발생한 경우에는 일부 권리금 반환문제가 발생할 수 있다.- 사실상 권리금은 전ㆍ현 임차인 사이에서 수수되는 금원으로 영업기간을 만료하고 퇴거할 경우 새로운 임차인에게 동일 금원을 수수하고 점포를 이전해 주는 식으로 원만하게 이어진 다면 문제가 없으나, 임차기간 만료 후 퇴거시에 건물주에 대해 권리금 반환을 주장할 수는 없다.○ 권리금의 대법 판례- 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가 이다.- 권리금이 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무(잔존기간에 대응하는 부분만)를 진다고 할 것이다.- 임대차계약서상의 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.”라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.- 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. | ||||||
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| 1.상가건물임대차보호법 제11조 -차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세,공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 이나여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율을 초고하지 못한다. *년 9% 상한*지난 것은 무시하고 현 보증금 1500에 120이면 환산보증금은 13500만원이며,상한선은 14,715만원..보증금이 1500그대로라면 132만 일천오백원까지 가능하겠네요.2.최대 5년간의 계약갱신요구권이 보장됩니다.3.2번 답처럼 5년간은 영업권이 보장됩니다. 법도 없고 말도 안 통하면 법으로 하시고 공권력을 이용해서 정당한 말씀을 하십시요.아 그리고 이 법의 보호대상은 사업자등록과 확정일자 등을 받아야 하며 ,건물주도 계액갱신을 거절할 8개항 정도가있습니다.보다 더 자세한 것은 법제처에 들어가셔서 상가건물임대차보호법을 출력하여 면밀히 검토해 보시기를 권해드립니다.혹 이해가 잘 안 되시면 연락하시고요...위 적어놓으신 사항만으로는 정확한 판단이 조금 어려운 부분도 있습니다. | ||||||
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