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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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전원주택신축과 사도의 관계 | |||||||
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2012-03-10 |  |
2012-03-31 |  |
50697 | |
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계획관리지역에 있는 임야입니다. 이미 개발업자가 개발행위를 받아서 전원주택지(지목: 임야)를 일반분양했습니다. 그중 한필지를 중개하려고 하는데 이 필지로 연결되는 사도(지목은 임야) 소유자가 각각 3명이 있습니다. 사도는 콘크리트포장이 되어 있습니다. 질문1) 이미 개발업자가 도로를 개설하였는데도 신축할경우 사도소유자로 부터 전원 승낙을 받아야 하나요? 질문2) 사도소유자로부터 승낙을 받지 못할경우 맹지가 되어 토지의 가치는 떨어지는지요? 질문3) 이 필지에 전원주택을 신축하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 지적도상 지목이 임야이면서 콘크리트로 포장되어 오래 전부터 사실상 도로로 사용하여 사람들과 차량이 출입하는 길로 추정되기 때문에 이 도로는 ‘현황도로’라고 말할 수 있겠습니다.- 전원주택단지에 이미 개발행위를 받아서 진입도로를 개설하였다고 하니 진입도로를 이용하면 되지 굳이 현황도로 이용을 위해 전원 사용승낙서가 필요할까요? 물론 건축하기 위해서 꼭 필요하다면 토지소유자의 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 받을 수는 있겠지요.- 비록 사도라 하더라도 사도를 설치한 자는 원칙적으로 그 사도에 일반이 통행함을 제한하거나 금지하지 못합니다.- 대지가 ‘현황도로’에 접하여 있을 때는 건축허가여부를 확실할 수 없고, 구체적인 사정과 지방자치단체에 따라서 건축허가여부가 달라지게 됩니다. 일방적으로 이용제한을 할 수는 없지만 맹지가 될 경우에는 토지의 가치가 낮아지게 될 것입니다.- 건물을 지으려면 관할 관청에 "허가"를 받아야 합니다. 규모가 작을 경우에는 "신고"로 "허가"를 대신할 수도 있습니다.- 땅의 지목이 "대지"일 경우 건축허가만 받으면 되지만 지목이 전, 답, 임...등 건축허가가 불가능한 땅은 "농지전용", "산지전용" 등 땅과 관련된 별도의 허가를 받아야 건축허가를 신청할 수 있습니다.- 건축허가를 위한 개략적인 절차 : 건축설계→건축허가접수→건축허가→착공→중간검사→사용승인○ 사도법상의 사도- 사도라 함은 「도로법」규정에 의한 도로나 「도로법」의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다.- 사도를 개설하고자 하는 자는 미리 관할 시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 사도를 개축, 증축 또는 변경하고자 할 때에는 또한 같다.- 사도는 설치한 자가 이를 관리한다.- 사도를 설치한 자는 원칙적으로 그 사도에 일반이 통행함을 제한하거나 금지하지 못한다.- 개발행위허가를 통하여 개설되는 진입로는 사도법상의 사도에 해당한다.○ 사도통행의 제한 또는 금지 등- 사도를 설치한 자는 사도의 구조보전 또는 통행상의 위험방지 등 대통령령이 정하는 경우에는 사도의 통행을 제한 또는 금지할 수 있다.- 사도를 설치한 자는 당해 사도를 이용하는 자를 대상으로 사용료를 징수 할 수 있다.- 사도를 설치한 자는 사도의 통행을 제한 또는 금지하거나 사용료를 징수하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.○ 공부상 도로와 현황도로- 건축물을 건축하기 위해서는 반드시 도로와 접해야 한다.- 도로는 사람과 자동차의 통행이 가능한 도로를 말하며, 고속도로나 자동차전용도로는 대지에 접해 있어도 건축법상의 도로로 인정되지 않으므로 건축허가를 받을 수 없다.- 건축을 하는데 지장이 없는 도로는 토지의 지적상 지목이 ‘도’이며 지적도에 경계가 표시되어 있고, 소유자가 국(國) 또는 시(市), 군(郡)으로 되어 있는 도로다.- 지적도상에는 도로가 없는데 실제로 오래 전부터 사실상 도로로 사용하여 사람들과 차량이 출입하는 길을 ‘현황도로’라고 한다.- 대지가 ‘현황도로’에 접하여 있을 때는 건축허가여부를 확실할 수 없고, 구체적인 사정과 지방자치단체에 따라서 건축허가여부가 달라진다.○ 지적상 도로와 현황도로① 지적상 도로- 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 논, 밭, 임야상태로 되어있는 경우를 말한다.- 지적도상 도로는 국가 또는 지자체 소유의 공(公)도로와 개인소유의 사(私)도로로 나누어 볼 수 있는데 공도로는 인허가를 받는데 별다른 문제가 없으나 사도로인 경우에는 토지소유자로부터 도로부지를 구입하거나 토지소유자에게 토지사용승락서를 받아야 건축허가를 받을 수 있다.② 현황도로- 지목이 ‘도로’로 되어 있지 않고 전, 답, 잡종지, 구거 등으로 지적도에는 나타나지 않으나 현재 사실상 도로로 사용되는 것을 말한다.○ 전원주택 건축절차1. 준비단계 ① 기본계획수립- 기본구상 : 건축의 기본테두리 설정 (규모, 사용용도)- 예산설정 : 예상 건축비, 공사비 조달방법, 제도금융 이용방안 등- 수익성검토 : 건축행위의 타당성 여부 검토, 수지분석② 대지구입- 서류검토 : 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 국토이용계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도 - 현장확인 : 주변여건, 도로여건, 대지상황, 기존건물상태, 민원소지 등을 파악 - 관청확인 : 건축허가 관련사항, 산림훼손 가능 여부, 농지전용 가능 여부, 군협의 관계, 전기, 상수도, 정화조, 폐수처리시설 등 부대시설 조건 ③ 계획설계- 건축주 기본구상을 근간으로 건축규모를 설정- 평면구성, 외관 등의 디테일을 도면화- 내외부 마감재 제시2. 본 실시단계 ① 본설계- 건축도면, 토목도면, 설비도면, 전기도면 등의 설계도서 작성- 특기시방서, 내역서, 허가관련서류 작성② 사전심의, 허가- 사전심의 : 미관지구, 일정규모이상의 건축물, 특수건축물 등 사전심의 대상에 속하는 건축물은 심의를 거쳐야 건축허가절차를 밟을 수 있다. - 군협의, 부대조건 : 군사작전지역안에 속하는 토지는 군협의를 거치고, 농지전용허가나, 산림훼손 허가 등의 사전 부대조건을 득해야 하는 사항 ③ 건축허가, 건축신고- 설계도서와 관련서류를 첨부해 관할 시, 군 , 구청에 허가를 신청- 신고로 가능한 건축행위 : 연면적 100㎡(30평) 미만 주택신축, 200㎡(60평)미만의 축사, 창고(도시계획지역 안과 밖에 따라 다름), 50㎡(15평) 이내의 증축, 개축, 재축, 대수선 등의 예외규정 - 건축허가는 1년이며 1회에 한하여 1년간 연장이 가능 ④ 건축물시공- 사전준비 : 기존 건축물멸실신고(철거예정일 7일전), 경계측량 실시 - 착공준비 : 착공신고서 제출, 폐기물처리신고, 지장물이전신고, 지하매설물 확인 - 공사개시 : 건축허가 설계도면에 따라 공사를 진행하고 변경사항이 발생하면 설계변경절차를 진행 3. 완료단계 ① 건축완료- 완료점검 : 공사 완료 상태를 점검하고 미비점을 보완- 건축물 사용승인 신청 : 공사완료 후 관련서류를 허가권자에게 제출- 사용승인 : 건축물 사용 가능② 입주 및 사후관리- 건축물의 등기 보존 : 관할 법원 등기소- 관련 세금 납부 : 취득세 등- 입주점검 : 각종 시설의 가동 사항 점검, 입주 후에 나타나는 문제점 점검- 사후관리 : 건축물의 내구성을 연장하고 각종 시설의 원할한 가동을 위해 지속적인 유지관리가 필요함 | ||||||
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