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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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경매절차가 진행중에 확정일자를? | ||||||||
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2012-03-16 |  |
2012-03-21 |  |
54000 | ||
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1.상가에 임대를 해서 사업자주소지를 세무소에 등록만 하고 확정일자를 받지 않았습니다. 2.현재,본 상가가 경매절차가 진행 중에 있다고 법원 집행관이 다녀 갔는데, -오늘이라도 확정일자를 받아서 도움이 될 수 있는지 답변 부탁드림니다. |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 우선 김혜선 회원님이 상가건물임대차보호법의 적용범위에 속하는 지를 살펴보십시오.- 상가가 경매절차가 진행 중에 있으나 확정일자를 받지 않았기 때문에 우선변제권에 의해 보증금을 변제 받을 수는 없습니다.- 그러나 회원님께서 대항력은 갖추고 있으므로 소액보증금에 해당된다면 경매시 낙찰대금으로부터 보증금 중 일정액에 대해 최우선변제를 받을 수 있을 것입니다.- 최우선변제대상 소액보증금 규모는 아래의 내용에서 확인하시기 바랍니다.○ 상가건물임대차보호법의 적용범위① 상가건물의 임대차에 적용- 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 즉, 상가건물은 현행 소득세법ㆍ부가가치세법ㆍ법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다.- 상가건물만 본법의 적용대상이므로 상가건물의 임차인이라도 종교ㆍ자선단체 및 친목모임 사무실 등은 적용대상이 되지 않는다.- 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다.② 다만, 대통령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차는 적용 안함③ 환산보증금=보증금+[차임(월세)×100/1]※ 대통령령이 정하는 보증금액(상가건물임대차보호법 시행령 제2조)- 서울특별시 : 3억원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2억 5천만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원- 그 밖의 지역 : 1억 5천만원○ 보증금의 우선변제권(대항력+확정일자)- 대항요건(건물인도와 사업자등록신청)과 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가건물임대차보호법 제5조 제2항)- 상가임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.(상가건물임대차보호법 제5조 제3항)○ 소액보증금의 보호 : 최우선변제권(대항요건+보증금 규모)- 상가임차인이 건물에 대한 경매신청등기 전에 확정일자의 유무와 관계없이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 국세나 다른 담보물권에 우선해서 일정금액을 최우선변제 받는다.(상가건물임대차보호법 제14조 제1항)- 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제2항)- 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항)※ 최우선변제대상 소액보증금 규모① 우선변제를 받을 임차인의 범위(상가건물임대차보호법 시행령 제6조)- 서울특별시 : 5천만원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원- 그 밖의 지역 : 2천500만원② 우선변제를 받을 보증금의 범위(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제1항)- 서울특별시 : 1천500만원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원- 그 밖의 지역 : 750만원 | ||||||
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