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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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재건축 문의 | ||||||||
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2012-03-30 |  |
2012-04-06 |  |
49926 | ||
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현재 살고 있는 지역이 재건축 예정입니다. 재건축 이야기는 5년전부터 흘러나와 이후 조합이 설립되어 재건축과 관련한 업무를 하고 있습니다. 작년부터 조합설립에 동의하라며 집으로 계속 전화가 왔고, 저희 부모님은 조합설립에 동의하지 않는다는 의견을 표했습니다. 작년 서울시장의 재개발 전면 검토 이야기를 듣고, 재개발이 쉽지 않겠다는 생각을 했으나, 2월 초에 재건축정비사업조합으로부터 최고서를 받았습니다. 2개월 이내에 조합설립 동의여부를 서면으로 통보하라고 합니다. 이 경우 동의를 하지 않으면, 시가에 따라 매수 청구하겠다는데..어떻게 해야 옳은 걸까요? 동의를 해야 하나요? 만약 동의를 하지 않는다면, 시가에 따라 매수 청구하면, 금액을 어떻게 받나요? 요즘 집값이 떨어져서 헐값에 받으면 어떻하나... 불이익은 없나? 등등 걱정이 많습니다. 질문 1. 재건축에 동의를 하지 않은 상태인데 동의를 해야 하나요? 질문 2. 재건축에 동의를 하지 않을시 불이익이 있나요? 질문 3. 재건축에 동의 하지 않을 경우 시가에 따라 건물을 매수한다는데..금액은 시세에 맞게 잘 받나요? 아니면, 낮게 받나요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 주택재건축의 동의 여부는 구분소유권자(회원님의 부모님)의 자유의사에 의하며, 재건축으로 인한 이익여부에 따라 동의를 하던 아하던 결정을 하시면 됩니다. 사업시행자의 강제로 동의를 구할 수는 없습니다.- 재건축에 동의를 하지 않게 된다면 사업시행자는 구분소유자를 상대로 시가로 매도청구권을 행사하게 됩니다.- 사업시행자가 시가가 가장 낮은 시점을 골라 매도청구권을 행사할 우려도 있으며, 매도청구가격을 산정함에 있어서는 재건축사업을 진행하는 데 따른 개발이익이 포함된 가격으로 산정하여야 한다는 추상적인 기준만 제시하고 있을 뿐 개발이익이나 매도청구가격에 대한 구체적인 평가방법이나 평가기준은 아무런 정함이 없는 상태입니다.- 따라서 회원님의 부모님께서 동의를 하지 않아 불이익이 될지 아니면 이익이 될지는 사업진행속도를 비롯한 다양한 관점에서 검토를 해보아야 할 것으로 생각됩니다.○ 재건축사업시행자의 매도청구- 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 어느 하나에 해당하는 자의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.① 주택재건축 정비사업조합 설립의 동의를 하지 아니한 자② 건축물 또는 토지만 소유한자③ 시장ㆍ군수 또는 한국토지주택공사 또는 지방공사의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자○ 조합 설립 참가여부 최고를 받은 구분소유자는 2개월 이내에 회답- 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.- 이 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.○ 토지 또는 건축물의 소유권 등에 대한 매도청구- 2개월의 기간이 지나면 사업시행자는 2개월의 기간만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인 포함)에게 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.- 조합이 시가가 가장 낮은 시점을 골라 매도청구권을 행사할 우려도 있다.- 재건축결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 매도청구할 수 있다.○ 매도청구 가격의 산정- 조합이 매도청구권을 행사하면 매매계약의 성립이 의제되고, 그 경우 매도청구 대상 목적물의 가격은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하도록 하고 있다.(대법 판례)- 매도청구가격을 산정함에 있어서는 재건축사업을 진행하는 데 따른 개발이익이 포함된 가격으로 산정하여야 한다는 추상적인 기준만 제시하고 있을 뿐 개발이익이나 매도청구가격에 대한 구체적인 평가방법이나 평가기준은 아무런 정함이 없는 상태이다.○ 명도기간의 연장- 매도청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 경우에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 않는 범위에서 건물명도에 대하여 적당한 기간을 연장하도록 허락할 수 있다. | ||||||
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