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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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대지40평 420세대인 아파트 재건축시 무상지분 얼마나 받을수있는지궁금하네요 | ||||||||
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2012-04-03 |  |
2012-04-10 |  |
51107 | ||
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1.420세대 대지지분 40평 도일하고 3층인 아파트을 용적율 150% 적용하면 무상으로 받을수있는
지분은 얼마나 되나요...? 2. 무상의로 받은 지분을 현금 매도가능한지....?? 매도 가능하다면 가격은 어떻게 책정하나요...??
3.분양을 소형평수로 2가구를 분양받을수 있는지도 궁금하군요 |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 김수형 회원님의 질문은 자료가 부족하여 무상지분율을 구하기가 어렵습니다. 나중에 자료를 좀 더 수집하여 아래의 무상지분율을 계산하는 방법을 간략하게 정리를 하였으니 참고하시기 바랍니다.- 재건축 사업에 있어 조합원의 분양권을 현재 전매금지로 묶어 두고 있기 때문에 저의 소견으로는 지분 매도가 안되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 재건축 사업은 감정평가방식에 의해서 개발 아파트의 동, 호수에 따라 다른 권리(가격)를 가지는 것으로 알고 있습니다.- 재건축 사업의 조합원은 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급합니다. 따라서 소형평수로 2가구를 분양 받을 수가 없는 것으로 저는 알고 있습니다.○ 무상지분율과 추가 분담금 계산- 재개발/재건축을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며, 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것이다.- 개발이익의 계산과 권리가액의 계산은 종전 조합원이 소유하고 있는 대지지분의 가치가 등가성이 성립하고 있다는 것을 전제로 하고 있다.- 토지의 등가성은 재건축 사업의 개발이익을 토지의 크기로 나누는 것을 가능하게 하는 전제가 된다.- 재건축 아파트 수익분석에서 가장 중요한 문제는 분양수익과 재건축 사업에 소요되는 비용을 추산하는 것이다.- 분양수익 : 사업부지 면적에 재건축 사업에 적용되는 용적률을 계산하여 소형주택의 의무비율을 적용한 건립세대를 산출하여 이를 주변 아파트 가격을 기준으로 분양가를 산출하여 분양수익을 계산할 수 있다.- 비용 : 도급공사를 비롯한 각종 비용을 추산하여 계산한다.① 방법 1- 개발이익 = 총분양수익 - 총 사업비- 단위면적당 개발이익 = 개발이익 / 총 사업부지 면적- 권리가액 = 단위 면적당 개발이익 × 대지 지분- 추가 분담금 = 분양가액 - 권리가액② 방법 2- 개발이익 = 총분양수익 - 총 사업비- 단위면적당 개발이익 = 개발이익 / 총 사업부지 면적- 무상 지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위 면적당 분양가격- 무상 평형 = 대지지분 × 무상 지분율- 권리가액 = 단위 면적당 개발이익 × 대지 지분- 추가 분담금 = 분양가액 - 권리가액 | ||||||
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