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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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경매후 명도방법 | ||||||||
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2012-04-05 |  |
2012-04-11 |  |
50426 | ||
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경매에 대해 완전 초보인데 경매 컨설턴트 통해서 덜컥 경매를 해서 집을 낙찰받았습니다. 예상보다 1천만원정도 높은가격에... 대출받고 현재집 매매할 생각에 기분좋게 있었는데...명도에 대한 이야기를 듣고 암담하더군요 당장 담달에 집을 빼줘야 하는데... 집주인이 그전에 나가지 않으면 어쩌나하고 맘이 급해졌습니다. 현재 경매된 아파트엔 집주인이 살고있습니다. 아직 잔금납부 시작 기일까지 좀 남았는데... 맘이 급해져서 어제 덜컥 경매된 집에 방문했습니다. 집주인은 없었고 할머니만 계시더군요 집주인 전화번호 알려주라고 해서 알려주신다면서 그쪽은 2달정도 살다 나갈수 있다고 했다는군요.... 저희 남편이 집주인과 전화통화했습니다. 집주인은 경매에 대해 잘알고 있는 듯했어요 통화에서 거주목적이라는 것과 만나서 이야기를 했으면 좋겠다고 했더니 저녁때 전화 한다고 하고선 전화가 없더라구요 그래서 아침에 또 했고 전화를 받지않아 문자만 남겨둔 상태입니다. 근데 컨설팅 하시는분이 왜 전화를 했냐면서 명도비는 얼마가 들지 보장 못한다는거에요 더이상 전화도 하지말고 전화와도 받지 말라는데 어떻게 해야 할까요?!! |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 컨설팅회사에서 왜 집주인과 전화통화를 반대하는 지는 잘 모르겠습니다. 아마 무슨 이유가 있을 것이고 그 이유를 자세히 물어 보시기 바랍니다.- 낙찰 받은 물건의 명도는 일반적으로 큰 문제없이 잘 이루어진다고는 하지만 간혹 명도시 골치 아픈 점유자들 때문에 어려움을 겪는다고 합니다.- 따라서 명도시 점유자와 상당한 심리전을 펼치기도 합니다. 컨설팅회사에서 전화통화를 못하게 하는 이유는 점유자의 상황을 고려하여 어떤 작전을 펼치기 위해서 그런 것이 아닌지 추측해봅니다.- 잔금납부 후 6개월 이내에 인도명령신청해서 건물을 명도 받아야 하나 그렇지 못할 때에는 명도소송까지 가야하지만 회원님께서 컨설팅회사에 의뢰를 하셨으니 명도소송까지는 가지 않을 것으로 생각됩니다.- 명도시 산정과 다른 기타 내용들은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.○ 인도명령- 경매는 보증금을 내고 중도금 없이 바로 잔금을 치루는 데 이 때 잔금은 잔금일 뿐 명도는 따로 해야 한다.- 매수인(낙찰자)은 잔금을 납부하면 등기와 관계없이 소유권을 취득한다.(법적 소유권 취득) 이어 온전한 재산권을 행사하려면 점유자(집주인, 임차인 등)를 내보내야 한다.(절차적 소유권 취득)- 인도명령은 매각대금 납부(잔금 지급일) 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지나면 매수인을 인도명령 신청권을 상실한다. 인도명령대상도 명도소송 후 강제집행을 해야 한다.- 여기서 6개월의 의미는 인도명령결정이 인도명령 신청일로부터 6개월 이내에 나와야 한다는 것이 아니다.- 점유자가 일부로 송달을 기피하여 인도명령 결정문이 상대방에게 6개월 이후에 도달하여도 역시 인도명령 대상이다.○ 인도명령 절차① 인도명령(집행법원)인도명령신청(대금납부와 동시 신청) → 인도명령 심리 및 심문 → 인도명령 결정(신청 후 2주내) → 인도명령결정문 송달 → 인도명령 송달증명원 및 확정증명원, 집행문 부여서 수령② 강제집행(집행관사무소)강제집행 신청(송달증명서+인도명령결정문) → 현황조사 실시(1~2주) → 집행비용 예납 → 강제집행 계고 → 강제집행 실시○ 명도비 아래와 같은 것을 고려하여 산정- 강제집행비용(이사비로 대체- 시세차인- 임차인의 보증금 손실(손실정도 참작)- 체납관리비(공용부분)- 금융비용○ 명도소송- 인도명령은 집행법원이 관할법원이고 전속관할이지만, 명도소송은 경매사건과는 별개의 사건으로 집행법원이 사건을 심리하지 않고 부동산 소재지 지방법원이 관할법원이다.- 소요기간은 통상적으로 3~5개월 정도 걸리며 항소시에는 더 걸릴 수도 있다.- 만약 점유자가 판결문을 받고도 명도에 불응할 경우 판결문에 집행문과 송달증명원을 첨부하여 집행관사무소에 강제집행을 신청해야 한다.- 강제집행 신청 절차점유이전금지가처분 신청 → 가처분결정 및 집행 → 명도소송 접수 → 재판 → 승소판결 → 명도소송 송달증명원 및 확정증명원, 집행문 부여서 수령 → 강제집행 신청 | ||||||
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