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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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상가임대차 계약시 전용면적과공용면적 포함여부 | ||||||||
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2012-04-30 |  |
2012-05-04 |  |
201897 | ||
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상가 임대차 계약을 체결할때
전용면적 50평 공용면적 10평 (보일러,엘리베이터,계단포함) 일때 계약면적은 어떻게 되나요? 1. 전용면적을 계약면적으로 하나요? 평당 임대료는 전용면적대비 임대료 이렇게 해서 평당임대료가 산출되나요? 2.주차장 면적도 계약면적에 포함시켜야 하나요? 3.예를 들어 3층일경우 지하에는 보일러실등이 있다고 가정할때 각층마다 계약면적을 전용면적과 공용면적으로 하여 임대료을 산정하고 계약을 했다면 각층마다 공용면적이 계약면적에 포함된다면 공용면적부분에 대하여 3개층 임차인들에게 다같이 임대료을 받는게 맞나요? 정리하면 1층임차인은 1층 전용면적을 사용하기 위하여 임차료을 지불하고 사용하며 해당 공용면적도 사용할 권한을 가지기 위하여 임차료을 지불하고 사용을 하고 2층임차인 역시 2층전용면적 사용권원을 가지기 위하여 임료을 지불하고 해당공용면적 사용권한을 가지기 위하여 임료을 지불한다면 공용부분에 대하여는 1,2,3층 각층 임차인들이 각각 임차료을 지불하게 되면 임차인입장에서 임료을 이중 지불하는게 되는건 아닌가요? 공용부분은 하나인데 임료는 각층사람들에 받는다면 문제가 되질 않나요? 전용부분만 임료을 산정하고 공용부분은 임료에서 제외되는게 맞지 않나요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 전용면적은 남들과 공유하지 않고 독립적으로 사용하는 공간이고 분양면적은 전용면적과 공용면적을 합한 면적입니다.- 분양면적=전용면적+공용면적(코어면적, 복도면적, 화장실면적, 휴게실 등)+기타 공용면적(기계/전기실, 주차장 등)- 따라서 각 층마다 전용면적과 공용면적에 기타 공용면적을 일정비율로 합하여 분양면적을 산정하고 이에 맞춰 분양가격을 책정하여 투자자에게 분양하게 됩니다.- 특히 상가는 종류에 따라 실사용면적(전용률)에 차이가 있어 투자 시 이를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.- 그 이유는 통상 분양광고 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정돼 투자자들이 혼동하기 때문입니다.- 상가투자 시 분양가격은 매우 중요한 요소이며 분양가격의 산정기준을 전용면적으로 바꿔 가격을 비교 및 확인하는 것이 필요합니다.- 전용률이 높다고 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 왜냐하면 전용률이 높다는 것은 공용면적이 적다는 것을 의미 합니다. 왜냐하면 내부통로나 복도 등이 좁아 이용객들의 이용에 불편을 초래할 수 있기 때문입니다.○ 전용면적- 남들과 공유하지 않고 오로지 나만 사용하는 면적으로 주택을 예로 들면 방, 거실, 주방, 화장실, 현관, 등이 있음- 전용률이 높은 건물일수록 사용하는 공간이 큼- 전용률이 높은 순서(주거용 건물)로 나열하면 다세대주택>연립주택>아파트>주상복합 아파트 순입니다○ 분양면적- 분양에 포함되는 면적을 풀어보면 주거시설과 비주거시설로 나누어짐① 주거시설(공동주택)- 전용면적+공용면적(코어면적, 복도면적)- 코어면적: 계단실, 엘리베이터실, 홀- 순수한 전용면적과 여러 세대가 같이 사용하는 코어, 그리고 1층 출입 공간이 분양면적에 포함됨- 부대시설(경로당, 관리사무실, 경비실, 주민공동시설 등)은 분양면적에서 제외됨② 비주거시설(업무시설, 근린생활시설 등)- 사무실은 업무시설에 해당되고, 상가는 근린생활시설에 해당됨- 분양면적=전용면적+공용면적(코어면적, 복도면적, 화장실면적, 휴게실 등)+기타 공용면적(기계/전기실, 주차장 등)- 사무실이나 상가는 전용면적 외에 모든 면적이 분양면적에 포함됨- 이런 이유로 전용률이 40~50%정도밖에 안되어 공동주택(75~85%)에 비하면 아주 많이 떨어짐○ 전용률- 분양면적 대비 전용면적에 대한 비율- 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 넓다는 것을 의미하며, 이것은 좋은 건물이라 할 수 있음 | ||||||
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