사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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계약만료인데 부동산 중계수수료를 내라고 합니다

허병수

2011-10-25

2011-10-28

50619

안녕하세요.

원룸 전세에 살고 있습니다.

제가 계약만기가 10월 30일입니다.

그래서 9월 20일에 주인께 통보를 하였고

제가 부동산 3~4곳에 방을 내놨습니다.

오늘 10월 10일 다른분과 계약을 했습니다.

이사는 10월 31일에 나가기로 했습니다.

그런데 주인이 부동산과 얘기하고 10월 10일에 계약을 한거니 계약만기 날짜가 아니기 때문에

저에게 부동산 수수료를 지불하라고 합니다.

이게 말이 되는 건가요?

저는 10월 31일에 집을 빼기 때문에 중계수수료를 지불안해도 되지 않나요?

부동산에서는 자기 책임 아니라고 하고 제가 집을 내놨으니 제 책임이라고 하고...

집주인은 모르겠다고 하고 ...계약안하고 안내겠다고 하고

법적으로 말할 근거가 없을까요?

내일 또 부동산,집주인과 얘기를 해야되서 ㅠ '

제발 꼭좀 답변 부탁들릴께요.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

조병서

2011-10-27

계약만료1개월전에 주인에게 계약종료를 구두로 통보했는데, 나중에 임대자가 그런적없다고 한다면, 증거자료가 없어 임대자의 요구대로 해야합니다.

그래서 법적기록을 남기기위해 반드시 내용증명을 발송해야 합니다.

지금이라도 임대자에게 "9월20일날 나간다고 말했지 않냐"고 질문하여 "그렇다"하는 대답을 녹음을 하시면

증거자료가 되어 부동산중계수수료를 부담하지 않을수 있습니다.

만약 보증금에서 복비를 제하고 반환한다면 녹취를 증거로 주택임대차보호법제6조에 의거 임대자를 상대로 지급명령이 가능합니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

투기는 모험으로 전재산을 날릴수 있으나 투자는 안전하며,

투기나 투자 모두 돈을 벌기 위함이라는 것은 같습니다.

전문적인 공부가 필요하며,

경기 변동에 의한 부동산 투자와 투기 및 주기설

부동산은투기와투자을동시에생각할수있다.투자을한다지만대체적으로마음속깊이투기에대한미련이남아있다.높은수익을챙기겠다는생각이뇌리을이따금스치는것이다.투기해서수익을많이내면좋지만,많은수익을낼려다전재산을잃을수있다.

투기는

1;가수요자의 행위이며,

2;사회에 기여도가 전혀 없다.

3;이용이나 사용 관리할 의사가 없다

4;전매로 인한 투자 수익을 바라고

5;도박적이며,사기적이며,모험적 행동이 뒤 따르고

6;단기간에 필요물건 이상을 구입하고

7;예측 불허의 수익을 기대하고

8;나대지나 미성숙지에 투자한다.

9;모험지에 투자한다.

이와같은투자가투기인것이다.물론투자도수익을목적으로투자한다.부동산투자는안전성과원금보장을전제로이익을내는부동산에장기적인안목에서차액을얻는다는마음으로투자하는것이다.부동산투자라도개발을하게된다면많은수익도날수있지만서툰경우위험이따르기마련이다.

그 위험은

1;사업상의 위험이 있으며

2;금융마련에 대한 위험

3;법률적 위험

4;인프레대 대한 위험 등이 있을수 있다. 부동산 투자는 수익을 전제로 투자한다.

그 수익률을 내기 위한 마음은

1;기대 수익율

2;요구수익율

3;실현수익율이 있다.

원하는만치,예상하는만치,충족하는만치,그수익이달성되었는가가중요하다.부동산투자도증권과같이한곳에하지않고분산투자다.이때우리는포토폴리오이론을생각한다.Portfoliotheory는자산이한곳에있을시발생활수있는불확성을미연에제거하기위해분산해투자함으로안전한재산관리다.

그래도 부동산은

1;경기변동에 의해

2;이자율 변동에 의해

3;인프레의 의해

시장 상황에 의해 부동산의 위험이 항상 내제되어 있다.

부동산 투자시 우리는 항상

1;안전성

2;수익성

3;환금성

4;가치의 증대

5;세제면의 이익

6;관리의 부담감

7;순수익의 재투자

8;지랫대의 효과을 볼수있나을 검토한후 투자한다.

어떤부동산을본인이든,전문가이든,믿을만환사람이든,친구이든,가족이든누구의말을듣고투자한다.그리고여러번잠못이루며,생각하고투자한다.부동산투자한사람들의한결같은마음이다.투자할부동산에대한,그지역에대한사전연구가있었다면,투자대상물건만좋다면무작정투자하는경우도있다.이럴때는그부동산에대해너무잘알기때문에분석이나평가가필요없이즉시결정을내릴수있다.이때도약간의망설이다결정을하게되는것이다.

부동산투자시도경기의주기에따라수익이빨리날수도,늦게날수있다.호경기에부동산을구입했다면불경기로돌아가긴세월을지나야오름을피부로느낄수있으나저점에구입한후부동산경기가좋아진다면짧은기간에도자신의부동산이오르고있음을피부로느낄수있어자신도모르게다른일도잘풀리고입가에는항상미소가가득해있을수있다.호경기,후퇴기,불경기,회복기의순서을밟게된다.부동산투자는어느주기에구입했느냐가중요하다.부동산은고점과저점이있어고점에구입했다면막차을타는결과가되는경우가태반이나저점에구입했다면조금만기다리면좋은날이한동안계속된다.시기을잘만나야한다.즉때을잘찾아투자해야한다는것이다.

부동산 주기는

1;계절적 주기

2;단기주기

3;중기주기

4;장기주기로 나뉜다.

부동산투자의주기는개발도상국은대체로단기주기로이어지고,초보선진국은중기주기가,선진국은장기주기가대부분이다.장기주기일지라도간간이오를려다내려버리는경우가많다.이게장기주기로어떻게보면낚시밥으로잘매도하면수익을낼수있다.부동산은오르는시간대도하락한부동산이,하락시도오르는부동산이,지역도매한가지로보면된다.부동산은투자수익을목적으로투자하는것이다.

투기,횡령,횡포할수있는나라가우리나라며,어느나라보다돈에대한욕심,부동산에대한욕심은많은국민성이다.고로한국에는한류층,즉상류사회가없는졸부사회,졸부들만득실거린다한다.우리나라극빈층이1천만명가깝다.

1998년부동산증권화법률을제정이부동산자산의처분을위한성업공사의ABS제도며,이때주택저당채권의유동화제도가국내에서도발을내디뎠다.이보다도국내에서Conduit의설립으로선진기법을부동산에서도도입해야하나,우리실정에맞는법률을만들고,실행하고,도입하고,국민들에게인식시킬려면많은시간이소요되리라여긴다.건설업체는외환위기시자금을조달하지못해부도난회사가수없이많앗지만정부의금융지원과,국고의지원으로거이다살아난상태였으나10여년만에거래중단과고분양가로부도건설사가증가하고있다.건설업체도부동산에대한간접투자방식을적극도입해야했으나고분양가로높은수익도의식한나머지건설업계의자금조달창구였던부동산신탁도제대로운영되지못해부실화다.

간접투자방식은미국의REITs(realestateinvestment),호주의상장부동산신탁(LPT=listedpropertytrust),일본의특별목적회사(SPC=specialpurposecompany)등도있으나ABS제도와,주택저당채권으로부터파생된MBS,부동산투자신탁,부동산신탁,미국의partnership등이있다.부동산간접투자는직접투자와는다르게부동산증권화제도을전제로한다.부동산의비유동성을개선시키는동시에정보화되고,기업투자로분석이된상태며,전문적이라는잇점이있으며,소액으로도가능하나전문가는직접투자을한다.원하는가격에구입이가능하고수입이높다.간접투자는자금조달이쉬우며,건설사의투자대상으로잠금회전이빠르며,년말에는배당도한다.

위험도을줄이고,적절한가격에구입하고,투자위험도도줄일수있다.안전성을높히는효과도있다.기업과정부는이로인해외국에서자금조달을쉽게할수있다.간접투자는단기적인연구와장기적인국가경쟁력강화에연구와이해및개발이필요하다.증권화는자산가치나개발사업으로수익을높혀야하는경우자금조달을전제로한다.

이로써

1;대형 부동산의 거래

2;소자본가의 참여

3;부동산 개발 및 상승의 이익을 분배 등으로 볼수있다.

증권화의 특징은

1;소유권과 이용권의 분리을 하고

2;수익이나 가치로 자금조달

3;개인 및 법인 등 다수로 부터 자금조달

4;자본시장에 유통가능이다.

이 모든 간접투자 방식은 개발하고, 수익을 내고, 소득을 창출해야 한다는 것은 직접투자와 다를게 없다. 장래성이 없는 투자는 아니한 것만 못하기 때문이다.

부동산 간접투자자의 형태로는

1;부동산 보유자

2;투자자

3;차입자등으로 나눌수 있다.

부동산은수익이나면매도하고새로운투자처을찾는것이다.부동산은너도남고나도남아야가장현명한투자가된다.부동산은정보에의한투자을해야하며,전문부동산홈피에유능한컨설턴트을만나야한다.하락장에서도오르는부동산이있으므로찾아내야한다.부동산은예금보다수익율이높으며,주식보단안전하다.부동산은투기가아닌투자을해야하며스스로책임을지면100%성공한다

김귀녀

2011-10-26

부동산 상식에 올려놓은 것인데 다시 복사해서 올립니다

임대차기간 만료 전에 임차인이 목적물을 명도하고 나가는 경우에는 법률상 임대인과 새로운 임차인 사이에서 중개에 의해 임대차계약이 성립되므로 임대인이 중개보수를 부담하는 것이 원칙이다.

그러나 지금까지 관례상 기한 만료전에 임차인이 나가게 되면 임대인이 아닌 나가는 임차인이 중개보수를 부담하여 왔다. 그 이유는 임대인과 나가는 임차인간의 내부관계에서는 임차인이 기한 전에 나감으로써 임대인에게 손해를 발생시킨 것으로 볼 수 있고, 나가는 임차인이 임대인에게 배상하여야 할 중개보수 상당의 손해를 배상받아 이를 다시 중개업자에게 수수료로 내는 대신, 이 절차를 생략하여 나가는 임차인으로 하여금 직접 중개업자에게 부담하도록 하는데서 비롯되었기 때문이다.

그런데 지금까지의 거래실무와는 다르게 임차인이 임대차 기간을 채우지 못하고 나간다 하더라도 판례는 임대인과 내부관계를 인정하지 않고 임대인으로 하여금 중개수수로를 지불하여야 한다고 한다. 즉, 기한을 임차인이 채우고 나간 경우에도 어차피 수수료는 임대인이 부담하여야 하므로 기한 전에 나갔다 하여 달리 볼 것은 아니라고 판단하고 있다.

관련 판례

임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이다. 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나. 임대인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중걔수수료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중걔수수료를 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다.(서울지방법원 제9민사부 1998년 7월1일 판결 97나55316)

현현장

이미선

2011-10-25

김상내분이 정확하게 답변을 해주셨네요.....

중개수수료는 안내도 되는 상항입니다.... 중개수수료를 내라고 자꾸 우기시면 10월 31일날 이사를 못가겠다고

내욜증명을 중개업자, 임대인에게 각각 통보하시죠.... 그리고 관할구청에 민원실 부동산 정보과에 문의하신

내용을 반드시 기입해서 내용증명을 보내시는게 좋을 듯 합니다........

김상대

2011-10-25

-저도 부동산중개업을 하고있지만, 부동산업자나,건물주나 너무 하는군요

-질의 내용을 보면, 계약만기가 10월30일, 퇴거일이 10월31일, 계약만기가 지나서 이사를 하는데 무슨 중개수수료를

요구하는지 이해가 가질 않는군요. 법을 따질 하등에 이유도 없으며, 중개수수료를 내실 이유가 전혀없습니다.

-중개업자나,건물주가 계속 중개수수료를 요구하면, 관내구청의 민원실 부동산정보과에 문의하시면 됩니다.