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토지를 매매할때 주의할점과 유의사항을 알려주세요

윤광식

2011-11-01

2011-11-05

49982

토지를 매매할때 주의할점과 유의사항을 알려주세요

답변

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답변

김학일

2011-11-05

토지를 구입하기 위하여 점검할 내용과 매도하기 위하여 점검할 내용에 대한 유의사항은 다를 수 있다고 봄니다.

매수시 유의사항은 매도자가 진정한 본인인지? 대리인이 대리인의 자격을 갖추었는지 등은 공인중개사가 확인 해야하는 중요 업무이니 큰 문제가 되지는 않을 것입니다. 하지만 토지를 구입하는 목적을 달성할 수 있는지의 여부를 판단하는 것은 ( 본인의 지식으로만 ) 선입견과 자기위주의 생각이 앞서기 때문에 합리적이고 객관적이지 못할 경우가 발생됩니다. 따라서 개발행위를 전문적으로하는 전문가에게 일정비용을 지불하고 컨설팅을 받는 것이 꼭 필요하다고 생각됩니다. 토지는 사용용도에 따라 수많은 법규가 개발에 대한 규제를 하고 있기 때문입니다.(은행융자 한도 및 이율, 토목허가, 건축허가, 개발행위허가, 주변의 민원등등등등등등등등등........)

매도자의 입장에서는 계약금, 중도금, 잔금 기한에 특약조건으로 매수자가 요구하는 것이 있으면 계약을 하기 전에 요구 내용을 접수하여 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 특히 매수자의 요구 사항중 개발행의 허가득, 중도금지불 후 필지 분할, 매수인의 명의를 수인으로 할 경우 등등등등등은 구체적이며 명확한 표현으로 내용을 기록하지 않으면 차후에 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

최성환

2011-11-01

토지 매매시 간과하기 쉬운 가장 중요한 사항으로는 지적도와 임야도 다음지도등을 가지고 나홀로 현장을 찾아가시는 분이 많은데 경력이 많은 베테랑도 시골의 임야와 전,답등의 물건지를 찾지못해 헷갈리는 수가 간혹있으니 꼭 물건을 내놓으신 매도인(소유자)과 같이 임장활동(현장답사)을 하시고,현장에서 경계와,여러가지 상황설명을 들으시고 질문하실것 있으면 질문하시고 토지중개에 임할시 중개사고를 미연에 예방하실수 있다는 점을 덭붙입니다.

차용섭

2011-11-01

토지를 매수하려면 관련 서류를 자세히 검토하고 임장활동을 통해 꼼꼼히 조사 한 후에 매수해야 한다.

우선 매도인의 주민등록증과 공부상의 소유자가 동일인인지 확인하고 동일인이 아니면 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다. 그리고 직접 공부상의 소유자와 통화를 하거나 내용증명을 송부하여 계약에 관한 사항을 알려 주어야 사기를 방지할 수 있다. 그리고 이중매매는 아닌지, 물권변동은 어떠한지, 공유자가 있는지 , 매도인(소유자)의 등기권리증을 반드시 확인하고 위조여부도 소재지 관할 관청에 가지고 가서 확인해야 한다. 쌍방이 같이 가면서 이야기도 할수 있고, 진의를 파악할 수도 있다. RAPPORT가 형성되어 매도 사유 등을 들을 수 있는 계기가 되기도 한다.

토지매수시 매수인이 유의해야 할 사항은 다음과 같다.

1. 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우에는 지상권설정여부를 확인한다.

2.매입하고자 하는 땅에 무허가주택, 창고, 농작물 등이 있을경우 토지소유자와 일치하는지 확인한다.(무허가 건물의 경우 등기가 되어있지 않으므로 유의해야 하고, 임장활동을 통해 종물 또는 부합물인지를 확인해야 한다)

3. 반드시 현장답사를 통해 확인하고 무단건축물이나 무단 거주자가 있을 때에는 계약할 때 토지소유자가 무단 건축물과 무단 거주자를 해결해주는 것을 단서로 한다. 그리고 담보제공이 되었는지 담보제공 시 지상권은 설정되었는지 확인한다)

4.판례에 따르면 1년생 농작물은 그해 농작물 수확을 마칠 때까지 무단 사용자에게 귀속된다. 그러므로 함부로 뽑아버리면 절도죄가 성립할 수 있으니 각별히 조심하여야 한다.

5.도로는 지적도상의 도로와 현황상의 도로가 일치하는지 확인한다. 지적도상 지목이 도로이나 현황지목이 잡종지인 경우도 있으므로 지적도상의 지목을 반드시 확인해야 한다. 흔히 오류를 범하는 경우는 임장활동에 치중한 나머지 현황지목만 확인하고 속단하는 것은 금물이다.

6. 건축은 매수 토지가 도로에 4m이상 접해야 가능하다.(주택법과 건축법 등을 확인)

7.매입하려는 토지가 맹지일 경우 차후 도로를 추가로 확보할 수 있는지 여부를 확인한다.

8.지적도상은 도로가 없다면 실제 사용하는 현황도로가 있더라도 인허가를 받을 때 도로로 인정받지 못한다. 농지 등의 매수 시 농로가 지적도상 도로로 표시되어 있는지 확인해야 한다. 지주에게 폭 4m이상의 진입로를 확보하여 인감을 첨부해 토지사용승낙서를 받는 조건으로 토지를 매입한다.

9.측량신청은 계약 후 바로 하는 것이 좋다. 만약 측량을 하지 않고 중도금까지 지급했다면 측량결과 평수가 현저하게 다를 경우 분쟁의 소지가 될 수 있다.

10.측량결과 서류평수와 실제측량평수가 다를 경우에는 실제 평수에 따른 매매금액을 정한다거나 계약을 해제하는 등의 측량결과에 따라 변동할 수 있는 단서조항을 계약서에 기입한다.

11.땅이 유실되는 등 등기부 등본 또는 토지대장과 차이가 심하게 평수가 차이나면 계약을 해제하는 조건으로 단다.

12.실제 거래되는 면적과 공부상의 면적이 일치하지 않는 경우가 발생하기도 한다. 그러므로 측량을 하는 것이 좋다. 측량은 시 ㆍ군 ㆍ구청 민원실에 신청하고 접수 1주일 후 측량작업이 진행된다. 그러나 산지의 경우는 한겨울이나 여름에는 측량이 힘들다. 측량 후 토지를 분할해서 평수와 지번이 변경되면 공부서류도 변경해야 하는데 토지대장은 민원실에서 변경한다. 계약 후 측량을 하지 않을 경우에는 서류상의 평수로 계약이 인정된다.