사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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최우선변제에 대하여 강은현 교수님께 질문드립니다.

신경선

2011-11-04

2011-11-30

58286

1. 최우선변제권의 설명에 있어서

민법 제303조의 전세권자는 보증금이 소액일지라도 최우선변제를 받을 수 없다..라고 하셨는데

위의 전세권자는 전세권만 설정된 상태이고, 주민등록+전입신고인 대항력을 갖춘 소액임차인이

아니라는 뜻이이지요?

만약에 위의 전세권자가 대항력도 갖춘 상태라면, 우선변제권으로 행사를 하던가, 최우선변제권을 행사하던가

선택적으로 하면 되는거지요?

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이경송

2011-11-06

안녕하세요? 이경송입니다.

신경선님께서 의도하신 질문에 대한 답변이 아직 없는 듯하여 제가 답변을 달아봅니다.

결론적으로 신경선님께서 생각하신 것이 맞습니다.

"민법 제303조의 전세권자는 보증금이 소액일지라도 최우선변제를 받을 수 없다."라는 판례는

전세금(보증금)이 주택임대차보호법상 소액보증금에 해당함에도

전세권자가 전세권설정등기만 하고(배당요구불필요),

주택임대차보호법상 대항력을 유지하지 못하였거나

대항력을 유지하였더라도 배당요구종결일까지 배당요구를 하지 않은 경우에는

전세권설정등기에 따른 우선변제순위에 따라 배당을 받을 수는 있으나,

주택임대차보호법상의 최우선변제권에 따라 최우선배당을 주장할 수 없다는 판례입니다.

그러므로 전세권자가 전세권설정등기 뿐만 아니라

전세금이 주택임대차보호법상의 소액보증금에 해당하고, 대항력을 유지하여, 배당요구까지 하였다면

주택임대차보호법에 근거하여 소액보증금(=보증금=전세금)을 말소기준등기권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

차용섭

2011-11-06

민법303조의 전세권자는 물권적청구권자이고, 주택임대차보호법상의 주거용건물의 임대차에 관한 것은 민법에 대한 특례를 규정하고 있으므로 물권법의 전세권자와 채권법의 임차권자는 다르다.

주택임대차보호법은 민법 임대차에 관한 규정의 특례를 정한 것이므로 채권법에 속한다.

여기서 잠시 민법 303조의 전세권의 내용에 대해 설명해 보면, 민법303조의 전세권제도는 대한민국의 특이한 부동산임대차에 유사한 부동산물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것이다. 이는 한국전쟁 이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황하에 발전된 제도로서, 종래 "임대차와 소비대차의 결합체"로서 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다. 물권법에서 인정되는 성립요건주의에서는 공시의 원칙은 수용되어 있으나 독일 민법의 경우와는 달리 공신의 원칙은 수용되고 있지 않다. 이는 공시의 원칙에 의해 등기를 통해 공시되어 있는 권리관계가 일응 사실에 부합하는 것으로 추정됨에도 불구하고, 반증을 통해 쉽게 그러한 추정력을 깨뜨릴 수 있는 것을 의미한다. 공신의 원칙이 관철되는 경우, 어떠한 반증으로도 등기부의 기재내용에 반박할 수 없다.

그리고 주택임대차보호법에서 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 1. 서울특별시: 7천500만원, 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만원, 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만원, 4. 그 밖의 지역: 4천만원이다.

주택임대차보호법시행령제3조에 의하면 우선변제 받는 금액은 1. 서울특별시: 2천500만원, 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만원,

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만원, 4. 그 밖의 지역: 1천400만원이다.

또한, 주택임대차보호법제3조에 의하면 대항력에 관한 규정이 다음과 같이 규정되어 있다.

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

상기 사항을 토대로 결론을 말하면

민법303조 전세권의 내용은 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으므로 당연히 우선변제를 받는다.

김상대

2011-11-05

보충 설명입니다.

1.전세권은 물권 이며, 임차권은 채권입니다. 물권은 항상 채권에 우선합니다.

2.이는 물권의 효력이 등기부상의 공시방법에 의해서만 인정되어 왔던 우리법제하에서 열악한 지위에 놓여있는 임차인에 대하여 입법정책으로 등기부상의 공시없이도 주임법 및 상임법이란 특별법을 제정하여 일정한 요건을 갖춘경우에 등기된것과 동일한 법적지위를 보장해 주기 때문에 이를 채권의 물권화라고도 합니다.

3.전세권의 대항력 및 우선변제권 기산일은 : 전세권 설정일

4.임차권 : (주택인도+전입신고 다음날0시:대항력)+확정일자(우선변제권)

따라서 전세권자가 소액임차인에 해당되지 않을쁜더러, 우선변제권 과 최우선변제권을 행사할수 없습니다.

┖

요약 정리 잘 하셨네요

김동욱

2011-11-16

이철호

2011-11-04

민법 제303조의 전세권과 주택/상가임대차보호법의 전세와는 다른 것입니다. 우리가 흔히 말하는 전세는 주택/상가 임대차법의 전세를 말하는 것입니다. 따라서 민법 제303조의 전세권자는 최우선변제를 받을 수 없는 것이지요.

만약 소액임차인이면서 대항력을 갖추고 확정일자를 받았다면 최우선변제를 받고도 부족하다면 경매시 배당요구를 하여 나머지 돈을 받을 수 있습니다. (단, 우선순위에서 앞서야 하고 지급할 돈이 남아야 겠지요.)