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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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상가임대차물건이 경매된 경우 | ||||||||
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2011-11-10 |  |
2011-11-17 |  |
47719 | ||
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사무실용으로 건물 1층을 임대차하는 이 건물이 강제경매되었습니다. 확정일자를 받아서 대항력을 갖추고 있는데, 배당신청은 하지 않았습니다.
궁금한 것은 낙찰자에게도 동일한 확정일자로 우선변제력과 대항력을 주장할 수 있는지요? 예컨대 낙찰자가 동일 건물에 저당권을 설정한 후 그 저당채권자가 강제경매를 실시한 경우 그 강제경매에서도 기존 확정일자를 가지고 우선변제권을 주장할 수 있느냐 입니다. 아니면 확정일자가 가지고 있는 우선변제력은 이번 경매로 인하여 소멸하고 다만 이번 낙찰자에게 임대차 약정기일까지 거주할 것을 주장할 수 있고, 기간 만료 후 보증금반환을 청구할 수 있을 뿐인지요?
친절한 답변 부탁드립니다. |
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| 안녕하세요? 이경송입니다. 사무실용으로 건물 1층을 임대차하는 이 건물이 강제경매되었습니다.확정일자를 받아서 대항력을 갖추고 있는데, 배당신청은 하지 않았습니다.=> 강제경매시 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 구비하였다면 임차인은 배당요구(=우선변제청구=순위에 따른 변제청구)를 할 수 있습니다. 그러나 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없습니다. 또한 원칙적으로 임차권은 경매로 소멸하므로 낙찰자에게 어떠한 권리도 요구할 수 없고 건물을 명도하여야하며, 임대인에게만 보증금반환을 청구할 수 있을 뿐입니다. 그러나 임대인이 무자력일 가능성이 많아서 보증금을 받기 힘들것입니다. 다만, 민사집행법상의 대항력이 있으면 배당요구를 하지 않더라도 임차권은 소멸하지 않고, 경락인(=낙찰자=매수인)은 임대인의 지위를 이전받게 되어 임대차기간 동안 건물을 사용한 후에 경락인에게 보증금반환을 청구할 수 있습니다. 여기서 민사집행법상의 대항력을 구비하기 위해서는 주택임대차보호법상의 대항요건을 말소기준권리 등기일(통상 최선순위 근저당권설정일) 보다 앞서서 구비해야 합니다. 말소기준권리 등기일보다 늦다면 경매로 소멸하기 때문입니다. 낙찰자에게도 동일한 확정일자로 우선변제력과 대항력을 주장할 수 있는지요?예컨대 낙찰자가 동일 건물에 저당권을 설정한 후 그 저당채권자가 강제경매(X =>임의경매=근저당권 실행을 위한 경매 )를 실시한 경우그 강제경매(X =>임의경매)에서도 기존 확정일자를 가지고 우선변제권을 주장할 수 있느냐 입니다.아니면 확정일자가 가지고 있는 우선변제력은 이번 경매로 인하여 소멸하고다만 이번 낙찰자에게 임대차 약정기일까지 거주할 것을 주장할 수 있고, 기간 만료 후 보증금반환을 청구할 수 있을 뿐인지요?=> 물권에는 대세효가 있어서 모든 사람에게 자신의 물적 권리를 주장할 수 있는 힘이 있습니다. 그러나 채권은 인적 권리에 불과하여 제3자에게까지 자신의 채권을 주장할 수 없으므로, 만일 제3자가 물권자(건물 취득자)라면 그자에게 자신의 채권을 주장할 수 없습니다. 다만, 임차권은 채권임에도 국민주거의 안녕을 위해서 주택임대차보호법에 규정하여 대항요건(주택인도+전입신고)을 구비한 경우에는 건물 취득자(물권자)에게 임차인의 권리를 대항할 수 있게 한 것입니다. 다만, (강제.임의)경매로 건물의 소유권이 이전되는 경우에는 소제주의에 따라 임차권은 소멸하는 것이 원칙이고임차권이 소멸하지 않기 위해서는 앞에서 설명드린 것과 같이 주택임대차보호법상의 대항요건효력발생일이 말소기준권리 등기일보다 앞서야 합니다. < 이런 경우 민사집행법상의 대항력이 있다고 말합니다.>우선변제권은 대항요건과 확정일자를 구비하면 발생하는 권리로서 "경매에서 배당요구시" 그 순위에 따라서 우선변제받을 수 있습니다. 그러므로 배당요구를 한 경우에는 비록 보증금을 모두 배당받지 못해도 우선변제권은 소멸하며 나머지 보증금은 경락인에게 청구할 수 있습니다. 대항력은 보증금을 전액 받을 때까지 유지되기 때문입니다. 만일 경락인과 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받았다면 우선변제권은 다시 생성되므로그 후에 경락인이 설정한 저당권이 실행되어 새로운 경매가 진행된 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (대법원 판례)그러나 "민사집행법상" 대항력 있는 임차권은 배당요구(우선변제청구)를 하지 않아도 경매로 소멸하지 않을 뿐만 아니라, 경락인에게 임차권을 주장할 수 있으며(대항력 유지), 우선변제권은 행사하지 않았으므로 소멸하지 않고, 경락인이 설정한 저당권이 실행되는 경우에도 그 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 경락인과 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 부여받지 못해도 결과는 동일합니다. 주택임대차보호법상의 대항력과 민사집행법상의 대항력의 요건을 구별하시고, 대항력의 의미와 우선변제권의 의미를 비교하여 이해하셔야합니다. 많은 도움이 되셨길 바랍니다. | ||||||
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