사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

게시판 글보기

확정일자관련 문의

진수형

2011-11-16

2011-11-30

47906

현재 9,000만원 전세입주 했습니다.

은행에서 4,500만원 전세자금대출을 받았고 전입신고 후 확정일자도 받았습니다.

그런데 여기서 문제가 발생합니다.

제가 부득이하게 전세계약은 유지하면서 타지방으로 전입신고하게 되었습니다.

이럴 경우에 처음에 받았던 확정일자가 효력을 가지는지가 궁금합니다.

만약 효력이 발생 안된다면 전세권을 설정하면 되는지도 궁금하네요.

고수님들의 답변 부탁드립니다

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

차용섭

2011-11-18

확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리킨다고 할 것이다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 참조).

확정일자의 대항력이 존속하기 위해서는 주민등록상 주소와 일치해야 하나 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖춘 경우는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 있다.

이러한 요건을 갖추지 못한 경우에는 확정일자의 존속기간이 인정되지 않으므로 대항력이 없다고 볼 수 있다.

그러므로 대항력을 가지기 위해서는 이를 임차인이 입증해야할 책임이 있다.

그리고 주택임대차보호법의 소액임차인 최우선변제 요건에는 서울 7,500만원 이하, 수도권중 과밀억제권역(서울제외) 6,000만원 이하, 광역시(군지역, 인천제외), 기타 4,000만원의 소액보증금범위내에 속해야 하나 9,000만원이므로 소액보증금범위를 벗어난다고 볼 수 있다.

김학일

2011-11-17

사회 통렴상 주택임차인은 임대인으로부터 상대적으로 우월적 지위를 갖기 어렵다고 생각하기 때문에 약자에 대한 국가의 보호차원에서 주택임대차보호법을 입법하였습니다.

주택임대차보호법에서는 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 임차인에게 부여하여 보호를 하고있는데요.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력으로써 주택을 인도받고(입주) 주민등록의 전입을 완료한 다음날 0시를 기산일로 합니다. 우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받았을 경우에 대항력과 확정일자 중 늦은 날을 기산일로 합니다. 최우선변제권은 대항력을 갖춘 소액 임차인에게 경매 낙찰금액 중 일정액을 최우선적으로 배당해 주는 보호책임니다. 회원님이 혼자서 생활하시는 분이시면 전세권등기를 하시거나, 대항력을 갖출 수 있는 분의 명의로 임차인을 교체하는 방법이 있을 수 있으나 어느 경우든 임대인의 협조가 필요합니다.

이철호

2011-11-16

주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 대항력은 그대로 유진됩니다.

그러나 주택의 임차인이 대항력을 취득한 수 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이 됩니다.

결론적으로 회원님은 먼저 대항력 유무를 검토해보시기를 바랍니다. 만약 대항력인 발생하지 않는다면 확정일자의 효력은 무의미 하겠지요.