사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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경매 최선순위전세권에 관련해서....

박종희

2011-11-18

2011-11-30

49219

경매 완전 초짜입니다

맘에드는 빌라가 나왔는데요

최선위전세권이 있다고 비고란에 적혀 있구요

만약 제가 이걸 낙찰을 받는다고 치면요

낙찰가+최선위전세권자 전세비용 이렇게 부담해야하는것 맞나요?

계속 유찰이 되고 있던데

이것때문에 그런걸까요?

답변

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답변

이철호

2011-11-19

먼저 말소기준등기를 기준으로 매수인(낙찰자)이 인수 해야되는 권리와 소멸되는 권리를 확인하세요.

선순위 전세권은 경매신청 또는 배당요구를 하지 않는다면 인수해야 되는 권리입니다. 즉 부담해야 되는 금액은 낙찰가+선순위 전세권 및 인수해야 되는 권리 입니다.

계속 유찰이 되고 있다고 하셨는데 물건이 유찰되는 데는 다 이유가 있습니다. 투자가치가 없는 물건인지 아니면 후순위 가처분, 법정지상권 등과 같이 권리관계가 복합하거나 등기부에 나와 있지 않는 권리(유치권 등) 때문에 투자대비 높은 비용, 명도상의 어려움 등과 같은 이유 때문이겠지요.

아무쪼록 충분한 조사분석 및 검토를 한 후 경매에 입하시기를 바랍니다.

김귀녀

2011-11-19

가장 중요한 것은 말소 기준 권리가 무엇인지를 확인하시고 근저당이 몇년도에 설정되었냐에 따라 최우선 변제 금액이 달라집니다. 최우선 변제금액(주택)이 7번이나 변경 되었습니다. 서울 7500만원/2500은 2010.7월26~현재 기준입니다. 최선위 전세권이 있다면 잘 알아 보시고 하세요

차용섭

2011-11-18

선순위임차인이 있는 경우 가장임차인이 아닌지 여부를 확인해야하고, 즉, ①경매개시결정등기가 임박해서 전입신고를 했거나 1개월 전후로 신고한 경우,②임대차계약서 작성일과 전입신고일 사이에 상당한 시차가 있는 경우, ③임대차 계약서가 중개업자없이 작성된 경우, ④계약서 양식이 최신 양식이거나 핸드폰번호가 최근 것으로 기재된 경우, ⑤중개업자가 날인한 인감이 계약서 작성 이후 관할관청에 등록된 경우,⑥필체가 한 사람 작성 처럼 동일한 경우 등이 감지되면 가장임차인이라고 생각할 수 있다. 가장임차인의 경우 법적 보호를 받지 못한다. 그러므로 큰 염려를 하지 않아도 된다고 할 수 있다. 가장임차인은 사기죄,강제집행면탈죄, 위계에 의한 경매 방해죄로 처벌 받을 수 있다.

그러나 가장임차인이 아닌경우는 ①확정일자를 받았는지, ②대항력 요건을 갖추고 있는지 등을 알아보아야 한다.

그리고 주택임대차보호법의 최우선변제의 경우 소액임차인 최우선변제 요건에는 서울 7,500만원 이하, 수도권중 과밀억제권역(서울제외) 6,000만원 이하, 광역시(군지역, 인천제외) 5,000만원 이하, 기타 4,000만원의 소액보증금범위내에 속해야 한다. 만약 소액보증금범위내에 속하는 경우는 서울 2,500만원 이하, 수도권중 과밀억제권역(서울제외)2,000만원 이하, 광역시(군지역, 인천제외) 1,700만원 이하, 기타1,400만원이하로 최우선변제를 해야 한다.

결론적으로 낙찰을 받으려면 주택임대차보호법의 최우선변제의 경우 최우선변제액

+선순위임차인의 임차보증금+경락대금 등을 부담해야 한다고 볼 수 있다.

이정모

2011-11-18

계속 유찰이 되는 걸로 봐서 전세권 금액을 인수해야 하는 것 같습니다.

-전세권의 경우 경매신청권자이면 배당요구한 것으로 간주하고 경매신청권자가 아니면 배당요구를 했느냐 여부가 중요합니다. 배당요구를 배당요구종기일짜지 했다면 인수하지 않아도 되지만 배당요구를 안했다면 인수해야 합니다...