사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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점유취득 시효 성립 여부.

최우진

2011-11-18

2011-11-30

49464

본인은 약 30년 전 부동산 을 구입 했습니다. 집이 낡아 18년전 신축하는 과정에서 저의 대지 일부 가 옆집

창고 용도로 사용하는 구조물이 점유하고 있는 사실을 알았습니다.

옆집에 사는 분은 저의 학교 선배이고 선배 부인은 저와 동창 이기에 서로의 감정을 상하게 할까 염려되어 침

묵하고 있었습니다.

약 1년전 다른분이 옆집을 매입 해 입주 했기에 경계측량을 해서 옆집 창고 에 점유당한 본인의 대지 일부

를 찿을려고 생각 하고 있습니다. 가능 할까요?

옆집은 약 40년 전에 건축 된 집입니다. 이럴경우 옆집에서 점유시효 를 주장 한다면 본인은 어떤 방법으로

대처 해야 되는지 고민스럽습니다. 전문가 님의 고견을 기다리겠습니다.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

차용섭

2011-11-18

취득시효란 물건에 대하여 권리를 가지고 있는 듯한 외관이 일정기간 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고 그 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과를 생기게 하는 제도를 말한다.

민법제245조[ (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.]를 참조하면 점유취득시효의 요건으로서 점유는 소유의 의사로 하는 자주점유이어야 하고, 평온, 공연한 점유이어야 한다. 그리고 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함된다.

자주 점유는 민법 제197조 제1항에 의하여 추정되므로 소유의 의사가 추정되는 경우에, 점유자 스스로 그 점유권원의 성질에 의하여 자주 점유임을 입증할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주 점유임을 주장하는 상대방에 타주점유에 대한 입증책임이 있다.

그리고 40년간 점유하고 있었으므로 부동산의 점유에 의한 시효취득이 가능하다. 일반적으로

시효취득에 대한 항변으로는 ①타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정이 있다는 사실 입증

②또는, 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없음에도 그러한 사정을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 사실을 주장. 입증하여 자주점유의 추정을 깨뜨리는 항변을 할 수 있다.(대법원 1997. 8. 21. 선고. 95다28625 판결)

③평온. 공연하지 아니하였음을 추인하게 하는 간접사실들을 주장. 입증하여 평온. 공연의 법률 상 추정을 깨뜨리는 항변도 할 수 있다.

④피고는 또한 평온. 공연하지 아니하였음을 추인하게 하는 간접사실들을 주장. 입증하여 평온. 공연의 법률 상 추정을 깨뜨리는 항변도 할 수 있다.

사유가 되는 재판상 청구에는 시효취득의 대상인 목적물의 인도 내지는 소유권존부확인이나 ⑤소유권에 관한 등기청구소송은 말할 것도 없고, 소유권침해의 경우에 그 소유권을 기초로 하는 방해배제 및 손해배상 혹은 부당이득반환청구소송도 포함된다.(대법원 1997. 4. 25. 선고. 96다46484 판결)

이런 사항을 토대로 설명해 보면 1년전 옆집의 매수인 당연히 충분한 댓가를 지불하고 매수한 것이므로 이를 매수인에게 주장할 수는 없다. 그러나 등기부에 그 부분이 포함되어 있는지 확인해보고 등기가 되어 있다면 옆집과 좋은 사이가 되도록 하는 것이 서로를 위해서 밞직하지 않을까?

이정모

2011-11-18

측량에 대한 경계는 점유취득 시효같은 게 몽땅 다 필요 없습니다. 자신의 땅은 토지대장상 면적에 지적도 모양 딱 그만큼이며, 그 만큼을 측량하는 것입니다. 측량은 측량일뿐 어떠한 법적 구속력이나 강제적 성격을 뛰는 것도 아닙니다. 점용료나 기타 비용을 받고 싶으시다면 소송을 진행하셔야 하며, 이긴다는 보장은 절대 없고 비용을 받는다는 보장은 소송에서 이기는 것 보다 더 힘듭니다. 그래서들 웬만하면 안하는 걸로 알고 있습니다.

보통 경계정정은 신규건물 짓을 때 많이들 정정이 됩니다. 측량 오차야 시대적인 흐름이니 인정하셔야 되는 부분이며, 정정을 원하시면 원하시는 쪽에서 동의를 구하여 정정을 하는 게 방법입니다. 이렇게 신규건물이 들어설 경우 동의를 구하고 자신이 직접 철거를 하여 새로 담을 쌓으면 되는 것이고, 너무 억울하다 싶으시면 그냥 쓰게 하시고 인접토지에 건물을 새로 지을 때 경계에 맞게 담을 잘 쌓으라고 요구하는 수 밖에 없다고 생각합니다.