사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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신설동종합시장 점포 재개발 자기 부담 비용은 얼마나 들까요?

이옥순

2011-11-25

2011-11-30

48278

부동산 구입을 하려고 하는데요 어느쪽 개발 이익이 더 좋을지 고수님들께 부탁드립니다.

1.신설동종합시장 단층 건물 대지 6.8평 점포 1억8천만원에 사두면 재개발되어 15층 아파트가 설때

32평아파트를 받게 되면 부담금이 얼마나 생길지요? 개발이익금은 얼마나 예상할 수 있을까요?

요즈음 시세 1억8천이면 적당할까요?

2. 성남에 다가구주택 대지 20평 현 시세 1억8천만원에 사두면 재개발되어 15층 아파트가 설때

32평 아파트를 받게 되면 부담금이 얼마나 생길지요? 개발이익은 얼마나 예상할 수 있을까요?

위의 1번과 2번 중 어느 쪽을 선택하는게 좋을까요?

3. 그리고 25년전에 아버지께서 구입하신 점포 5천만원을 1억3천으로 신고해서 명의이전

하려고 하는데요 증여로 처리하는게 나을지요? 아니면 매매로 처리할 때 입금 내역은

만들어 증명할 수 있는데요 1억3천 입금된 돈이 아버지 통장에 일정 기간만 유지되면

괜찮은지 통장에 돈이 없으면 나중에라도 사용처를 밝혀야 하는지요?

1억3천 정도 가지고 세무소에서 증여에 대한 소명을 하라고 할까요?

답변

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답변

홍석원

2011-11-27

1,2의 경우 물건현재시세, 조합원수, 분양가구수(정비기본계획에따라 결정), 향후 감정평가액, 분양가격 등 다양한 변수를 검토해야 하므로 정보가 부족한 상황에서 어디가 좋다고 판단하기가 곤란합니다.

해당 지역 사정에 밝은 전문가 의견이 필요할 듯 합니다.

3번)

증여의 경우 증여세 과세표준 : 해당물건의 신고가액이 기준. (매매사례가액 - 감정평가액 - 기준시가 순)

기준시가를 1억으로 가정하면

1억 - 3000만원(증여공제(직계비속의 경우 10년간 3000만원)) =7000만원

세율 10% 적용

산출세액 = 700만원

양도의 경우

매도가 1.3억 - 취득가 5천만원 = 8천만원 (양도차익) : 자본적지출액, 양도비용 등 추가 감액 필요하나 생략

장기보유특별공제 10년 이상 30%(주택외 토지,건물)

양도소득금액 = 8천만원 - 2400만원 = 5600만원

과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 = 5350만원

양도소득세 = 582만원 + 4600만원 초과액의 24% = 762만원

검토결과, 증여와 양도 큰 차이가 없을 듯 합니다. 물론 증여세에서 기준시가를 1억으로 가정하였고, 양도세에서 양도비용등을 감안하지 않았기에 차이는 있을 수 있습니다.

양도의 경우 직계존비속과의 거래는 증여로 추정합니다. 다만, 양도사실이 명백히 인정되는 경우는 증여로 추정하지 않습니다. 양도에 따른 금액을 통장에 얼마의 기간동안 유지해야하는가하는 문제는 향후 상속시 검토할 사항으로 보입니다. 증여에서는 재산취득자금 등의 증여추정 규정에서 취득자금의 출처가 불명확한 경우 그 금액이 취득자금의 20%와 2억원중 적은 금액을 넘는 경우에 증여추정을 합니다. 상속에서는 - 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 인출한 금액이 상속개시일 전 1년 이내에 재산종류별(현금,예금,유가증권 - 부동산 등 - 기타재산)로 2억원 이상인 경우와 상속개시일 전 2년 이내에 재산 종류별로 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우

- 피상속인이 부담한 채무를 합친 금액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원이상인 경우와 상속개시일 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우 증여에서와 마찬가지 기준으로 상속으로 추정합니다.

자세한 내용은 세무사 상담을 권해드립니다.