사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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한시적 중과세 및 양도소득세 질문

윤정섭

2011-11-29

2011-12-09

51462

현재 아파트가 2개가 있습니다.

하나는 대구에 있고 하나는 경북 포항에 아파트가 있습니다. 2개 모두 24평입니다.

대구의 아파트는 8000만원이었고 현재 1억 2000만원 정도 합니다.산 것은 작년 10월이었고요. 포항의 아파트는 10년전에 구입을 했었고 구입이 4000만원 현재는 7500만원 시세 차익이 3500만원 정도입니다.

문제는 새로운 아파트를 하나 새로 사고 싶은데 33평형으로 양도소득세를 적게 내려면 어떻게 해야 하는가 싶어서요. 현재 한시적 중과세를 2012년 까지 완화되어 일반과세로 낸다고 하는데요.

새로 아파트를 사가지고 포항의 아파트를 팔면 과세가 많이 나오지 않나요.

제가 생각하는 방법은

1번 먼저 포항의 아파트를 팔고 새로이 아파트를 산다 그리고 대구의 아파트를 판다.

2번 포항의 아파트를 팔지 않고 새로이 아파트를 산다음 포항의 아파트를 천천히 팔고, 대구의 아파트도 처분 한다.

어떤 것이 세액이 적게 나올까요. 아님 똑같은가요

답변

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답변

황정호

2011-12-01

2주택 이상 다주택자의 양도소득세는 중과됩니다. 단 2012년 말까지는 한시적으로 일반세율을 적용하게 됩니다. 다만 다주택자는 장기보유특별공제는 적용받을 수 없습니다.

한편 수도권을 제외한 지방의 기준시가 3억원 이하 아파트는 2주택 중과에서 제외됩니다. 그러므로1번 질문과 같이

포항의 아파트를 먼저 팔면 일반세율을 적용받으면서 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있습니다.

그러므로 당연히 1번으로 하는 것이 세액이 적게 나올 것입니다.

2번은 어떤 지역에서 아파트를 구입할 것인지 언제 처분할 것인지 구체적인 내용이 없어 답변하기가 곤란합니다.

양도소득세 상담은 사소한 차이라도 워낙 변수가 많아 구체적이고 상세한 질문이 있어야 답변이 가능합니다.

황정호 세무사

홍석원

2011-11-30

다주택자의 양도소득세는 중과(2주택50%, 3주택 60%) 됩니다. 다만, 2012년 말까지 매도시 한시적으로 표준세율로과세합니다. 표준세율로 과세해도 장기보유특별공제는 받지 못합니다. 또한 1년 내에는기본공제 250만원을 1회만 적용 받는다는 점도 유념해야 합니다. 일반적으로 다주택 양도시에는 양도소득세가 적게 나오도록 양도차익이 작은 것부터

처분하게 됩니다. 처분순서는 포항아파트 - 대구아파트순이 적당하다고 보입니다. 대구아파트의 경우 2년이내 보유한 경우로서 40% 중과대상입니다. 그러므로 2년 이후 매도를 고려하시는 것이 좋을 듯합니다. 새로 아파트를 구입할 경우 3주택자가 되지만 2012년까지는 표준세율로 과세되므로 달라질 것은 없습니다.

다만, 추가적으로 고려할 것은 일시적 2주택자 비과세 등의 규정을 참고하여 매도하는 것이 보다 이익이 될 것입니다.

예를 들어 포항아파트를 팔고 대구아파트에 살다가 새로 아파트를 매입하여 매입한 아파트로 이사하여 대구아파트를 2년 이내에 매도하게되면 1세대1주택 비과세를 적용받을수도 있습니다.

자세한 내용은 세무사 상담을 권해드립니다.