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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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건물주 변경 후, 임차인이 임대차계약을 해지하고 싶습니다 | ||||||||
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2011-12-08 |  |
2011-12-16 |  |
52369 | ||
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제 동생이 보증금 5000만원, 월세 100만원에 카페를 경영하고 있습니다.
어제 등기부등본을 우연히 떼어 보았다고 하는데 건물주가 바뀌어 있었습니다. 임차인인 제 동생은 이 사실을 전혀 모르고 있었습니다.
1. 이 경우, 임차인인 제희쪽이 전건물주와의 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있는지요?
만약, 해지 가능하다면, 현건물주는 전건물주의 임대차계약을 승계한다고 들었습니다만, 2. 승계된 임대차계약을 임차인 쪽에서 해지하기 위해선 누구를 상대로 어떤 절차가 구체적으로 필요한가요?
그리고, 3. 보증금은 전건물주와 현건물주 중에서 어느 쪽에 청구를 해야하나요? 보증금 청구를 위해서는 어떤 구체적 절차가 필요할까요?
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 양수인(현건물주)은 종전 임대인(전건물주)의 지위를 그대로 승계하게 되므로 임대차계약해지를 원하신다면 양수인에게 하여야 합니다.- 묵시적 갱신한 경우에는 임대차 존속기간이 없는 것으로 보기 때문에 임차인은 언제든지 임대인(현건물주)에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.- 임대차관계가 승계되었기 때문에 당연이 보증금 청구는 양수인(현건물주이면서 임대인)에게 보증금 청구를 하셔야 합니다.○ 임대인 지위의 승계- 소유권을 양수인이 새로 취득했을 때 종전 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다.- 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.- 그러나 주의할 점은 임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 하기 이전에 그 상가건물에 대해서 이미 저당권이나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 상가 임차인은 신소유권자(양수인)에게 대항할 수 없다.○ 묵시적 갱신(법적갱신)- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항)- 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(상가건물임대차보호법 제10조 제5항) | ||||||
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