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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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박종희 회원님의 질문인 세입자 보호 될 수 있나요? 관하여..... | |||||||
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2011-12-08 |  |
2011-12-15 |  |
50142 | |
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세입자 보호 될 수 있나요? 박종희 저는 지금 전세에 살고 있습니다. 1년 9개월 전에 이집에 왔었는데, 아파트라서 별로 보지도 않고 바로 계약했습니다. 그러나, 집에 와서 보니, 하나도 되는 게 없었습니다. 부엌과 샤워기에서는 차가운 물만 나왔고, 보일러도 고장나 있었어요.. 제가 여름에 들어 와서 보일러가 고장난지 몰랐었는데,,, 보일러가 고장나서,, 엄마네 가서 며칠 자고 오기도 했습니다,, 이번년도에 아이가 생겨서,,어쩔 수 없이 고쳐야겠다는 생각이 들어서 보일러도 고치고, 샤워기도 새로 달았습니다. 둘다 노후가 되서, 보일러도 무슨 부품 같은걸 갈았고, 샤워기도 연결하는 부분이 부러져 있어 새로 갈았습니다. 그리고, 더욱 웃긴건,,, 주인이 도배를 반밖에 안해 놓고 갔어요...ㅠㅠ 포인트벽지같은걸 안방의 벽면의 반만 붙여서,,,ㅠㅠ 완전 웃깁니다.. 그리고 싱크대 같은 건 문이 다 떨어져서 고쳐서 사용했구요...ㅜㅜ 이사실을 알고 바로 부동산에 말했더니, 계약을 했으니 어쩔 수 없다. 사진이나 찍어 놔라.나중에 주인이 너가 다 이렇게 해 놨다고 덤테기 씌울수있다고만 하셨어요. 다른 사람한테 전세를 넘길 때, 보일러 샤워기고친것만이라도 이돈 꼭 받고 싶습니다..(영수증 있습니다..)
질문에 관한 답변의 기간이 마감이 되어서 이렇게 몇 글자 올립니다. 참고하시기를 바랍니다.
○ 저의 소견으로는 1년 9개월이나 지나서 해결할 수 있는 방법이 별로 없을 것 같습니다. 우선 나중에 이사를 가게 될 경우를 대비해서 현 상태를 사진으로 근거 자료를 만들어 놓으시고 중개업자에게 계약 시 왜 회원님에게 중개대상물에 대한 확인/설명을 제대로 해주지 않았고 서류를 교부를 해주지 않았는지 따져보시기를 바랍니다. 중개대상물의 확인/설명과 교부를 해주지 않았으면 업무정지에 해당이 됩니다. 혹시 중개업자가 집주인에게 몇 마디 해주지 않을 까요?
○ 목적물(여기서는 아파트)의 수선의무 - 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 적극적 의무를 부담한다.(민법 제623조) - 임대인의 수선의무는 특약으로 면제될 수 있다 - 다만, 묵적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인(여기서는 박종희 회원님)의 사용 및 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 및 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
○ 중개대상물 확인/설명서 작성 - 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인/설명사항을 서면으로 작성하여 이에 서명/날인한 후 거래당사자 쌍방에게 이를 교부하여야 한다. - 중개대상물 확인/설명서 작성은 중개업자의 중개활동의 결과를 거래당사자에게 나타내는 행위이므로 중개업자의 의무이자 가장 중요한 일상 업무가 된다. - 이는 중개업자의 주의의무의 책임을 증명하는 징표가 되며 손해배상책임 여부를 입증하는 가장 중요한 증빙서류이다. - 중개대상물 확인/설명서의 서식은 국토해양부령으로 정해져 있으므로 중개업자는 이를 이용하여 중개대상물 확인/설명서를 작성하고 부족하면 별지를 만들어 첨부시켜야 한다. - 중개업자는 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 수도/전기/가스/소방/열공급/승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면 및 도배의 상태, 일조/소음/진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장/학교와의 근접성 등 입지조건에 관한 사항을 확인 및 설명하여야 한다. - 물론 얼마 전에 중개대상물의 확인/설명서의 항목이 일부 조정 되었습니다. - 중개업자가 성실, 정확하게 중개대상물의 확인/설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니하거나, 교부 및 보존하지 아니한 경우에는 등록관청(구청 등) 6월 이내의 업무정지 처분사유에 해당됩니다. |
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| 본 사안의 경우 전세권을 등기부에 등기했다는 언급이 없으므로 물권적전세가 아니라 채권적전세인 민법의 임대차 관련 규정을 적용할 수 있다고 본다.민법의 관련 규정은 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.제618조 (임대차의 의의) 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.제626조 (임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.상기 민법 조항을 보면 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 제618조에 규정되어 있다. 임대인의 경우 임차인의 사용에 필요한 상태를 유지했다고 볼 수 없다. 왜냐하면 보일러가 고장이 났을 경우는 고쳐주어야 사용에 필요한 상태가 유지되고, 도배 기타 모든 것이 목적물의 사용에 필요한 상태가 되지 않았다고 볼 수 있으므로 제626조 규정에 의해 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결에 의하면 민법 제626조 소정의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 도배 기타 언급된 내용이 임차물의 유지 보존을 위한 비용인지 임차인이 입증을 해야 할 것이다. 입증이 되면 임대인에게 필요비에 대해 청구를 할 수 있다고 본다. 필요비청구권은 채권이므로 민법제162조에 의하면 소멸시효가 10년이다. 제165조 단기소멸시효에 속한 것이라도 판결에 의해 확정된 채권은 10년의 소멸시효를 가진다.결론적으로 말해 판례에서 말하는 필요비에 해당 된다면 필요비상환청구권이 있다. 필요비청구권의 소멸시효는 제166조에 의하면 행사할 수 있는 때부터 소멸시효가 진행되므로 필요비에 해당되는 행위를 한 때부터로 보면 된다. 그러므로 임차인은 임대인(집주인 즉 소유자)에게 민법 제626조에 의해 필요비 상환을 청구 할 수 있다고 생각된다. 시간관계상 이만 줄이고 자세한 사항은 문의하면 실 답변하겠음. | |||||||
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