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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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경매문의 | ||||||||
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2012-01-04 |  |
2012-01-13 |  |
49642 | ||
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제가 서울에 있는 한 빌라를 구매를할려고 하는데요
일단 층수가 4층짜리빌라입니다. 어찌된건지 2009년도에 등기가 되있는데요 그때 토지와건물로해서 건물주가 대출을 받은거 같은데, 개별등기가 났음에도 불구하고 전부다 기존 주인명의로 있는거 보면 임대차를 놓고 사신것같은데 현재 임의경매가 들어가있는상황인데요 부동산이나 여러군데 알아봐도 현재 제가 낙찰받을려는 그호수에 임대차가 있는지 모른다고 하더라구요 이런경우 없으면 상관없는데 임차인이 있으면, 어떻게 되는거죠? 우선 낙찰받았을경우 임차인을퇴거시키고 제가 들어갈수 있는건가요? 아님 임차인 계약이 끝날때까지 제가 기달려다가 들어가야되는건가요? 끝날때까지 기달리면 보증금은 누가 줘야되는거죠? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 먼저 낙찰 받고자 하는 빌라의 호수에 임차인이 대항력 있는 임차인인지 아니면 대항력 없는 임차인인지를 확인인 필요합니다.- 대항력이 없는 임차인인 경우는 적절한 유인책을 활용하여 퇴거 시키면 되고 대항력 있는 임차인인 경우는 배당표가 확정되면 인도명령으로 내보낼 수 있습니다.- 만약 인도명령 불응 시는 명도소송이나 강제집행으로 임차인을 퇴거 시킬 수 있습니다.- 대금지급 후 6월내 인도명령신청을 하야야 하며, 6월 후에는 명도소송을 해야 합니다.- 말소기준등기를 기준으로 선순위 임차인인 경우에는 매수인(낙찰자)이 인수를 해야 하지만 후순위 임차인인 경우에는 배당순서에 따라 낙찰대금에서 받아 가면 될 것입니다.- 선순위 임차인이 계속 거주를 원할 경우 임대차계약 기간 동안 거주할 수 있고 계약기간이 종료되면 임차보증금을 반환하셔야 됩니다.○ 대항력 있는 임차인인 경우- 매수인(낙찰자)이 매각대금을 납부하더라도 배당표가 확정될 때까지 집행을 할 수 없다.- 보증금을 매각대금에서 받든 아니면 매수인한테 받든 전액 받아 명도저항의 명분이 없다.- 가끔 대항력 있는 임차인이 명도소송 대상이라는 점을 악용하는 경우가 있지만 배당표가 확정되면 인도명령으로 내보낼 수 있다.○ 대항력 없는 임차인인 경우- 매수인(낙찰자)이 매각대금을 납부함과 동시에 무상거주자가 되어 인도명령의 대상이 된다.- 명도 시 적절한 당근책(이사비 등)을 병행하면 효과를 볼 수 있다. | ||||||
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