사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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오피스텔 매매시 부가세 문제

최우진

2012-01-04

2012-01-14

50751

일반 과세사업자로 등록하여 보유하고 있던 오피스텔을 법인에 임대하여 오던중 그 법인의 대표가

그 오피스텔을 매수하고자 하여 매매 계약을 체결하였습니다

문제는 계약서상의 매매가에 부가세에 대한 별도 명기를 하지 않았습니다

매수자인 법인의 대표는 개인 명의로 그 오피스텔을 매수하여 자기가 대표로 있는

법인에게 계속해서 임대를 할 예정인데 그 경우

1. 실질적으로 포괄적 양도양수에 해당되어 부가세를 주고받을 필요가 없는지 아니면

2. 부가세 포함여부에 대한 별도 언급이 없으면 국세청 판례에 따라 부가세가 포함된것으로

보아 매매가에서 건물분 부가세를 빼고 받아야 하는지가 궁금합니다.

사전에 이런 지식이 없어 급한것도 아닌데 쉽게 결정을 했고 이를 소개해준 중개사도 잘 몰라서 실수를 했다고 하는데 이런 경우 어떤 방법이 있을까요

답변

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답변

이철호

2012-01-06

○ 질문에 대한 답변 내용

- 최우진 회원님과 법인의 대표간의 오피스텔 매매계약서 작성 시 매매대금 이외에 부가가치세는 포괄 양도ㆍ양수한다는 특약사항에 기재하여야 법인대표에게 세금계산서를 발행하여 주고 법인대표에게 받은 부가가치세를 최우진 회원님께서 다시 세무서에 납부하는 것을 생략할 수 있습니다.

- 그러나 매매계약서 작성 시 포괄 양도ㆍ양수한다는 특약사항을 기재하지 않았기에 부가가치세는 별도로 납부하여 될 것으로 생각이 됩니다.

- 매매계약서에 포괄 양도ㆍ양수한다는 특약사항을 기재하지 않았다는 것은 포괄 양도ㆍ양수 내용을 확인할 수 없어서 포괄적 승계에 의한 양도로 볼 수가 없다는 뜻입니다.

○ 사업의 포괄적 양도ㆍ양수

- 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리ㆍ의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.

- 그러나 사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.

① 포괄 양도ㆍ양수 내용이 확인되어야 한다.(사업양도ㆍ양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.)

② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.(사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업양수도가 인정되지 않는다.)

③ 사업양도 신고서를 제출해야 한다.(사업양도 후 「사업양도신고서」를 제출하여야 한다.)

- 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다.

- 부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금징수 효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서이다.

- 사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있다.

- 사업을 포괄적으로 양도ㆍ양수한 경우에는, 양도자는 부가가치세 확정신고를 할 때 「사업양도신고서」를 제출하여야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 양도양수계약서 사본을 제출하여야 한다.

이정모

2012-01-06

포괄양도양수 형태로 하시면 부가세를 매수자에게 줄 필요는 없을 것으로 생각되구요. 부가세 포함 여부가 계약서상에 없으므로 매매가에 포함된 걸로 간주는 하지만, 매도/매수자 양쪽에서 각자 유리한 쪽으로 '부가세 포함되었다, 아니다' 라고 주장하면은 중개업자만 입장이 곤란한 상황이 될 것 같습니다