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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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등기부등본 없는 집의 전세 임대차 | |||||||
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2012-01-04 |  |
2012-01-31 |  |
49356 | |
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광장동에서 부동산을 하고 있고 경력도 조금입니다. 동네 주택가 주인분으로 부터 전세의뢰를 받았는데, 그 분이 가고 난 뒤에 말씀하신 주소로 등기부등본을 열람하려 했더니 확인이 되지 않았습니다. 지도상에는 지번은 나와있고 해서 주인에게 다시 그 번지가 맞냐고 물어보니 자기네 집은 이제까지 등기부등본 없이 세를 주는데 문제가 없다고 하였습니다. 융자도 하나도 없다고 하고 이제까지 세입자들이 그걸로 문제가 된 적이 없다고 합니다. 구청에서도 그냥 그대로 지내도 무방하다고 했답니다. 기존 세입자가 전세보증금을 올려주고 더 있겠다고 한 것을 아마 내보내고 새로 저희 부동산에 의리를 한 것입니다. (현 세입자 7000만원에 있는데, 1억정도 받아달라고) 그런 말씀을 하시니, 주인분께 알았다고만 하고 나머지 자료라도 열람해보았습니다. 토지이용계획원은 있는데, 건축물대장이 없읍니다. -------------- 1.만약 제가 이 집을 전세를 놓기 위해서는 어떻게 해야 하는지? (아님 방법이 없어서 중개를 하지 말아야 하는지?)
2. 만약 임차인을 구해서 이런 사정을 먼저 양해 구했을 때 임차인을 보호하기 위해서 어떤 조치를 해 주어야 하는지? 1) 건축물 대장이 없으니 전입신고가 안될 것이며, 그럼 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없지 않나요? 2) 융자가 없다고 하는데 그걸 등기부등본상에서 확인할 수 없으니 다른 확인가능한 방법은?
3. 만약 계약이 성립되었을때, (법정문제화 되었다면) 임대차 계약서만으로 구제 방법이 있을지? (일반적인 채권계약으로 차용증과 같은 효력밖에 없는지?)
4. 기타 좋은 의견 있으시면 고견 기다리지요.
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| 건물등기부 등본이나 건축물관리대장만 없다면 아래 설명으로 충분할 것이나 위 질문 내용에 지번은 있으나 그 지번에 대한 권리관계가 분명치 않은 것을 묻는 내용이 아닌가요?("지도상에 지번은 나와있고...") 이 내용이 맞다면 토지소유주를 확인하는 절차를 밟아야 할텐데요, 국가를 상대로... ┖ | ||||||
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 주택임대차보호법은 주택임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가유무와 등기유무를 구별하고 있지 않습니다.- 현재 주택으로 사용되고 있는 건물주인의 주택이 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.- 따라서 미등기건물이라고 하더라도 주택임대차보호법이 적용되므로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 경우 우선변제권이나 대항력이 발생하게 됩니다.- 다만 임차인이 보증금을 반환받지 못했을 때 주택을 경매하여 그 대금에서 보증금을 돌려받게 되는데 미등기건물이나 무허가건물의 경우 경매 시 매수인이 없어 유찰될 위험은 있을 것입니다.- 김선희 회원님께서 미등기주택의 중개 시 임차인이 미등기에 대해 꺼려하게 되면 아래의 법적 조항과 판례내용을 임대차계약서외 별도로 첨부를 하시게 되면 임차인 다소 안심을 하시 않을까 하고 생각이 됩니다.○ 주택임대차보호법의 적용범위- 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 또한 같다.(주택임대차보호법 제2조)- 주택 이외의 건물(사무용, 공장용, 창고용, 점포용 등)에 대해서는 적용되지 않는다.- 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 결정하며, 임대차계약체결시를 기준으로 한다.(판례)- 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 주택임대차보호법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다.(주택임대차보호법 제12조)○ 민법의 준용- 주택임대차에 대하여 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록에 의해 대항력이 인정되므로 주태임차인은 두터운 보호를 받게 되지만, 그러한 임차권이 붙어 있는 주택을 매수하거나 경략한 사람은 손해를 입을 수 있다.- 이러한 경우 매도인의 담보책임에 관한 제575조 제1항 제3항 및 제587조를 준용하게 하였다.○ 미등기/무허가 건물- 건물등기부에 등기되지 않은 미등기건물, 무허가건물도 건물이므로 중개대상물은 될 수 있다.- 미등기건물이라도 소유자에게 건물에 대한 법률상 또는 사실상 처분권이 있으므로 중개대상물이 될 수 있다. | ||||||
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