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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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전세집이 경매로 넘어가 주인이 바꼈어요 집세를 올리거나 나가래요 대처법좀 | ||||||||
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2012-01-10 |  |
2012-01-20 |  |
55224 | ||
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전세로 세든 집 주인이 빚이 많아서 경매에 넘어갔는데
다행히 비싼가격에 건물이 팔려서 빛잔치를 하고도 전세금이 남아서 안전히 전세금를 지킬수 있게 되었는데요 전세계약은 4년으로 해서 전 2013년3월1일까지 있을수 있어요 그런데 새 주인이 다음달 말까지 집을 비워 달라고 하네요 아니면 지금은 4800인데 7000으로 올려 받겠다고 합니다 전 그만한돈이 없구요 그리고 이사올때 집이 넓고 저렴한 대신 정말 낡아있어서 주인이 안해줘서 제가 싱크대 새로 달고 욕조 새로 달고 샷시 새로 달고 페인트칠 장판 도배 신발장까지 달았어요 근 600들여서 다 고쳤는데 어떻게 보상받을 방도가 있을까요? 이사비용도 못받나요?? |
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| 1. 경매와 관련해서 대항력있는 임차인이 아니라면 집을 비워줘야 합니다.(낙찰자가 인도명령 신청하면 법원에서는 대항력이 없으면 그걸 받아줄테니까요)..대항력이 있다면 만기까지 더 사실수가 있습니다.2. 싱크대 등 수리비용은 경매 감정시 감정가에 포함해서 감정했을 가능성이 많으므로 별도로 받기는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.3.보증금 4,800만원을 7,000만원으로 올려달라고 해도 위1항에 해당이 되시면 어떻게 할 방법이 없습니다. 싫으면 나가라고 하면 그만이니까요...4. 보증금을 전부 수령하게 되므로 이사비용도 거의 못받을 확율이 높으나 퇴거하실 경우 잘 협의해 보시라는 말씀 밖에 드릴수가 없네요,,,임차인이 보증금을 법원으로부터 배당받을 경우에는 낙찰자의 명도확인서(인감증명서 첨부)가 필요하므로 이걸 주는 댓가로 보증금 손해 본 것도 없으니까 그냥 나가달라고 요구할 가능성이 많기 때문입니다. | ||||||
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 이기주 회원님(대항력 있는 임차인인 경우)은 보증금의 우선변제를 선택하거나 임차권의 대항력을 주장함으로써 임대차기간까지 임차권을 주장하여 2013년 3월 1일까지 거주할 수 있습니다.- 임대인(건물주)이 요구한 보증금의 증액은 과도한 금액으로서 보증금 4,800만원의 20분의 1을 초과한 7,000만원을 요구하는 것은 부당하다고 생각합니다.- 임차인이 수선한 시설(싱크대, 욕조, 샷시, 페인트칠, 장판, 도매, 신발장)에 들어간 비용이 필요비에 속할 때에는 임대인에게 즉시 비용상환을 청구할 수 있으나, 이러한 수선비용이 필요비에 속하는 지는 애매하지만 제가 생각하기로는 필요비에 속한다고 생각이 됩니다.- 단 필요비 및 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.- 문제해결 의무가 있음에도 불구하고 임대인(건물주)이 계속하여 의무를 이행하지 않을 경우 위에서 열거한 손해액수를 산정하여 손해배상청구 소송을 제기함과 동시에 손해배상을 청구하실 수 있습니다.- 소송은 의외의 변수가 많이 생기기 때문에 소송진행은 본인이 직접 하기보다는 전문가나 대한법률구조공단을 방문하여 도움을 받으시길 바랍니다.○ 임대인 지위의 승계- 소유권을 새로 취득한 양수인에게 대항력 있는 임차인이 대항할 수 있다는 것은 임차인이 임차주택을 계속 용익 할 수 있다는 의미이다.- 더욱이 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함함)은 임대인(전 소유자)의 지위를 승계한 것으로 본다.(주택임대차보호법 제3조 제2항)- 임차주택의 양수인이란 임차인이 대항요건(입주와 전입신고)을 갖춘 후에 매매, 증여, 경매, 상속 등으로 소유권을 취득한 자를 말한다.- 따라서 종래 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다.- 대항력을 갖춘 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.- 주의할 점은 임차인이 대항요건(입주와 전입신고)을 갖추기 ‘이전’에 그 주택에 대해서 이미 저당권등기나, 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 주택임차인은 주택양수인(신소유자)에게 대항할 수 없다.○ 임차기간 만료 전에 임차주택이 경매되는 경우- 임대차의 존속 중에 임차주택이 경매되는 경우에 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인(선순위임차권)은 임대차를 해지하고 보증금의 우선변제를 선택하거나 임차권의 대항력을 주장함으로써 임대차기간까지 임차권을 주장할 수도 있다.(판례)- 즉, 경매시 대항력 있는 임차인은 이 두 가지 권리를 갖고 있는 경우 둘 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.○ 차임 등의 증감청구권- 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(주택임대차보호법 제7조)- 차임이나 보증금(이하, “차임 등”이라한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(주택임대차보호법 시행령 제2조)○ 목적물의 수선의무- 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 적극적 의무를 부담한다.(민법 제623조)- 임대인의 수선의무는 특약으로 면제될 수 있다- 다만, 묵적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 및 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 및 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.(판례)○ 비용상환청구권① 필요비상환청구권- 임차인이 목적물에 관하여 보존 및 수선 등을 위하여 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.(민법 제626조 제1항)② 유익비상환청구권- 임차인이 목적물을 개량하기 위해 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제626조 제2항)- 유익비 : 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용○ 비용상환청구권의 행사기간- 필요비 및 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.(민법 제654조, 제617조)○ 비용상환청구권의 임의규정성- 임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정이므로 당사자 간의 약정으로 이를 포기할 수 있다. | ||||||
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