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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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등기부등본상 소유자 와 실 소유자가 다른 경우에 어떻게 해야되나요 | ||||||||
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2012-01-17 |  |
2012-01-27 |  |
51202 | ||
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시골에 다 쓰러져 가는 집이 있습니다.
그래서 철거하고 다시 새로운 집을 짓려고 하는데, 등기부등본을 봤더니, 등본상 소유자가 다르더군요. 근데, 세금은 저희 가족 아버지가 매년 내고 있고, 아버지가 실 소유자 있는데, 등기부등본상 소유자가 달라서, 새로 집을 신축하기가 약간 껄끄럼 합니다. 어떤 상황인지, 또 어떻게 해야 되는지 자세히 알려주세요. |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 질문내용을 검토 해볼 때 건물의 미등기사유가 민법 제186조에 의한 것인지 민법 187조에 의한 것인지 정확히 알 수가 없습니다. 어째든 미등기 상태를 빨리 해소하는 것이 최우선 과제인 것 같습니다.- 따라서 법무사나 변호사와 협의하여 확정판결 후 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 하거나 아니면 기타 다른 방법을 통해서 등기를 완료하여 건물을 신축하시는 것이 현명한 해결 방법인 것 같습니다.- 미등기 상태인데도 세금이 계속 부과된 것은 실질주의(사실주의)과제의 원칙에 따라 부과되기 때문입니다. 이것은 등기 유ㆍ무나 허가 유ㆍ무에 관계없이 부과되는 것을 의미합니다.○ 법률행위에 의한 부동산물권변동- 민법 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 규정함으로써 법률행위에 의한 부동산물권변동에 관해 형식주의를 채택하고 있다.- 따라서 법률행위에 의한 부동산물권변동의 요건은 물권행위와 등기의 두 가지이다.- 등기가 요구되는 부동산물권은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등을 의미하고 유치권이나 점유권은 점유를 공시방법으로 하기 때문에 성질상 등기를 필요로 하지 않는다.○ 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동- 민법 제187조는 “상속ㆍ공용징수ㆍ판결ㆍ경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못 한다.”고 규정하고 있다.- 여기에서 ‘법률의 규정에 의한’이라고 하는 것은 법률행위에 의한 것이 아니 것, 즉 당사자의 의사표시에 의하여 효력이 생기는 것이 아닌 것을 뜻하며, ‘등기를 요하지 않는다’고 하는 것은 등기 없이 물권변동이 일어나는 것을 뜻한다.- 법률규정에 의한 물권변동은 그 등기 없이도 부동산 물권변동이 생기므로, 그 등기를 하지 않고 방치하는 동안에는 필연적으로 실체법상의 권리와 등기부상의 권리가 불일치하는 결과가 발생한다.- 한편 제187조는 물권의 취득에 관해서만 규정하고 있으나, 이에 한하지 않고 소멸 등 모든 물권변동에 관하여 적용된다.○ 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기- 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 자기명의로 소유권의 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가 현재의 등기명의인(현재의 소유자)을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 소유권에 기하여 진정한 등기명의의 회복을 구하는 것이다.- 따라서 자기 앞으로 소유권의 등기가 되어 있지 않았고 법률에 의하여 소유권을 취득하지도 않은 사람이 소유권자를 대위하여 현재의 등기명의인(현재의 소유자)을 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐인 경우에는 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 없다.(판례)- 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구의 법적 성질은 소유권에 기한 방해배제청구권이므로, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구권을 행사하기 위해 그 상대방인 현재의 등기명의자에 대하여 진정한 소유자로서 그 소유권을 주장할 수 있다.(판례)○ 등기를 갖추지 않은 부동산매수인의 법적 지위- 법률상 부동산소유자는 매도인이다. 민법 제186조의 형식주의 아래에서는 등기가 없으면 부동산물권변동은 일어나지 않으므로 매도인이 법률상 소유자이다.- 매도인의 채권자가 강제집행을 하는 경우 등기를 갖추지 않은 부동산매수인은 제3자이의의 소를 제기하지 못하고, 매도인이 파산하더라도 매수인에게 환취권이 인정되지 않는다.- 다만, 판례는 미등기건물의 매수인이 점유 중인 건물에 대하여 ‘법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위’에 있다고 하거나 사실상 소유 또는 실질적 소유라는 개념을 인정한다.- 일반적으로 사실상 소유 또는 실질적 소유라는 개념은 매매 등 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 성립되어 소유권 취득의 실질적 요건은 모두 갖추고 있으나 그 형식적 요건인 자기명의의 등기를 갖추고 있지 아니한 경우를 의미한다.(판례) | |||||||
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| 1. 일반적 고찰 1)명의신탁 약정본 사안은 일종의 ‘명의신탁 약정’으로 볼 수 있다.이와 관련하여 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제1조에 의하면 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화 도모 등을 목적으로 하고 있다.제2조를 참조하면 ‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 대내적으로 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.제4조를 참조하면 명의신탁약정은 무효로 한다. 즉, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 그러나 무효는 제3자에게 대행하지 못한다. 2) 부동산 명의신탁을 하는 이유① 어떤 부동산을 소유하고 있다는 사실을 숨기고 싶은 경우, ② 농지와 같이 특별한 소유 자격이 필요해 그러한 자격을 가진 사람의 명의를 빌리는 경우, ③ 부동산 관련 세금을 포탈하기 위한 경우이다. 대개 사회 정의에 맞지 않고 비리의 수단으로 빈번하게 활용되므로 국가가 명의신탁을 금지한 것이다. 그러나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 원칙적으로 명의신탁을 금지하지만 예외적으로 허용하기도 한다. 종중이 종중 일원의 명의로 종중 소유 부동산을 등기할 수 있도록 해주고 있다. 부부간의 명의신탁도 인정된다. 3)위반의 효력 ①해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 과징금을 부과한다.②과징금을 부과 받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 과징금부과일부터 1년이 지난때 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 이행강제금으로 부과한다.③부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자로 등기하면 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 부과한다. 그리고 위반하도록 방조한 자는 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처한다.2. 해결 방안지방세기본법 제17조에서 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자(실체적 소유자: 아버지)를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’에 의하면 아버지의 집이 아니라고 볼 수 있다. 그러나 명의수탁자(등기부상 소유자)와 명의신탁자(아버지) 간 법률 제4944호(95년 7월 1일 시행) 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받은 경우에는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년 이내에 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기관에게 제출하여 등기부등본 변경을 신청 한다.제11조제3항에 의하면 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 후 처리할 수 있다. | |||||||
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