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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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상가임대차계약관련 어려움에 처했습니다. | ||||||||
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2012-01-27 |  |
2012-02-10 |  |
55954 | ||
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2010년 3월 1일 2년 계약을 체결하고, 곧 만기일(2012년 2월 28일)이 다가와
재계약을 해야하는 상황입니다.(보증금 7천, 월세 580만원)
현재, 제가 처한 상황을 설명드리겠습니다.
1) 현재 사용중인 상가 건물을 헐고 아파트를 짓는다는 말을 들었습니다. - 계약 당시 중계를 했던 부동산 업체 소장으로 부터 들은 내용입니다. - 소문이 난 것도 아니고, 집주인으로부터 직접 들은 것도 아닙니다.
2) 상가임대차보호법의 적용이 안되는 처지인거 같습니다. - 1)번 사항이 사실일 경우 제가 알아본바론 그런데 정확치는 않습니다.
3) 재계약이 불투명한 상황이라 불안해 하고 있는데 집주인이 금액변경없이 1년계약을 하자고 합니다.
4) 그러면서, 1년단위계약에 대한 "공증"을 받자고 합니다.
일단, 1)번 사항이 사실이라고 보고 준비를 해야겠다고 고민을 시작했습니다. 근데, 별다른 방법이 없더군요. 만일 계약을 하지않겠다고 하면, 명도소송을 하더라도 최대한 버텨서 투자비 얼마라도 건저 볼 생각이었습니다. 집주인이 개인이 아니고 아파트를 지을 정도의 재력이 있는 회사이니 버텨보면 얼마라도 건질수 있지 않을까 하는 생각이었고, 딱히 다른 방법도 떠오르지 않더라구요..
근데, 계약을 하자는 건 반가운 일인데,,,
계약 단위가 1년인 것도 찝찝하고, 그에 대한 "공증"을 받자고 하니 왠지 무언가가 있을 거 같은 예감이 드는데....
알 길이 없어, 답답한 마음에 글 올려 봅니다.
조언부탁드립니다. |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 상가임대차의 존속기간은 일반적으로 1년으로 보며 임대차계약기간이 종료된 후 자동갱신(묵시적 갱신)도 가능합니다.- 그러나 원유식 회원님의 경우에는 임대인(회사)이 임대차기간 만료(2012년 2월 28일) 전에 기간 변경에 관한 재계약을 통보하였기 때문에 묵시적 갱신에는 해당이 되지 않으며, 임대인과 임차인간의 합의하에 기간변경에 관한 재계약을 할 수 있습니다. 물론 상가건물임대차보호법에 의해 임차인(회원님)의 보호를 받을 수 있습니다.- 현재 사용 중인 상가 건물을 헐고 아파트를 건설한다는 말의 진위 여부는 회원님께서 발품을 팔아 정확한 정보를 확인 후에 기간계약에 임하는 것이 향후에 예상치 못한 변화에 능동적으로 대처할 수 있을 것입니다.- 특히 임대차계약서에 재계약 1년간은 임대기간을 보장해준다는 특약을 삽입하거나 공증을 받는 것도 한 방법으로 생각됩니다. 왜냐하면 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있기 때문입니다.○ 상가건물임대차보호법의 성격ㆍ지위- 상가건물임대차에 대해서만 적용되며, 민법에 대한 특별법의 성격을 갖는다.- 경제적 약자인 상가건물임차인의 보호를 위한 특별법이므로 강행규정의 성질을 갖는다. 즉, ‘본법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.’ 규정하고 있다.- 따라서 본법의 규정에 위반하는 약정이라도 상가건물임차인에게 유리하면 유효하다.○ 상가건물임대차보호법의 적용대상 상가건물- 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 즉, 상가건물은 현행 소득세법ㆍ부가가치세법ㆍ법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다.- 상가건물만 본법의 적용대상이므로 상가건물의 임차인이라도 종교ㆍ자선단체 및 친목모임 사무실 등은 적용대상이 되지 않는다.- 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다.○ 최단존속기간의 제한- 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제9조 제1항)- 즉, 1년 미만으로 정한 경우에는 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만, 임차인은 1년 미만이 유효함을 주장할 수 있다.- 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제9조 제2항)○ 임차인의 계약갱신요구권- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제2항)○ 묵시적 갱신(법적갱신)- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항)- 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(상가건물임대차보호법 제10조 제5항) | ||||||
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