 |
 |
 |
|
|
 |
 |
|
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
|
질문 전 검색해 보세요.
|
|
|---|
 |
건물주가 바뀌고, 가게를 비워줘야하는 상황에서 권리금 받을수있나요? | ||||||||
 |
|
 |
2012-01-27 |  |
2012-02-10 |  |
54910 | ||
|
계약은 12월 30일 날 끝낫는데 , 계속 건물주와 서로 말하지않고 계약을 이어갓는데요.
이번에 부득이하게 건물주가 바뀌게됬어요. 근데 이 건물주가 건물 새로 고친다고 나가라고 하네요. 근데 제가 여기처음들어올때 권리금을 4년전에 2000만원주고 들어왓는데 권리금 받을수있을까요? 아 그리고 현주인한테 받나요 전주인한테 받나요? (제가 듣기로 5년안에는 50% 받을수있다는데 맞나요?) |
|||||||||
 |
 |
|||||
|
|
|||||
| ○ 질문에 대한 답변 내용- 한종우 회원님의 질문내용을 검토해볼 때 임대차계약기간이 종료되었으나 임대인(전 건물주)와 임차인(회원님)과는 묵시적 갱신(자동갱신)이 된 것으로 짐작되고 새 건물주인은 임대인의 지위를 포괄적으로 승계한 것으로 판단됩니다.- 묵시적 갱신에 의한 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.- 권리금에 대해서는 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 약정 체결유무에 따라 상황이 변하게 되는 데 질문내용을 봤을 때 임차인(회원님)과 전 임대인과 권리금이 설정 된 것을 판단이 되는 봐 무엇보다도 임대차계약서장에 약정이 되어 있었냐가 중요한 문제가 되겠습니다.- 만약 권리금 약정이 체결되었다면 새 건물주가 포괄적으로 승계되므로 새 건물주에게 반환청구를 해야겠지만, 약정 체결이 되어있지 않았다면 새 건물주에게 반환청구가 곤란할 것 같습니다.- 굳이 권리금 반환청구를 해야 한다면 전 건물주를 상대로 해야 되는 데 ‘민법’에 명문규정은 없고 관습상 행하여지고 있으며, 일반적으로 임대차계약체결의 대가로서 지급되므로 이의 반환의 청구는 원칙적으로 인정되지 않습니다.- 아무튼 질문내용으로는 정확한 상황을 판단하기가 곤란하여 정확한 답변을 드리기가 어렵습니다. 권리금의 성격과 약정체결 등의 사정을 잘 고려하셔서 한종우 회원님께서 잘 판단하여 대처하시기 바랍니다.○ 임대인 지위의 승계- 소유권을 양수인이 새로 취득했을 때 종전 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다.- 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.○ 묵시적 갱신(법적갱신)- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항)- 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(상가건물임대차보호법 제10조 제5항)○ 권리금이란?- 토지 또는 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.- ‘민법’에 명문규정은 없고 관습상 행하여지고 있다.- 일반적으로 임대차계약체결의 대가로서 지급되므로 이의 반환의 청구는 원칙적으로 인정되지 않는다.○ 권리금의 대법 판례- 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가 이다.- 권리금이 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무(잔존기간에 대응하는 부분만)를 진다고 할 것이다. | ||||||
 |
 |
|||||
