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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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학원상가 매매에 따른 부가가치세와 양도소득세 절세에 관해서 | ||||||||
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2012-01-30 |  |
2012-02-10 |  |
51498 | ||
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학원사업을 위해서 상가를 구입하여 10년 이상 학원을 직접 운영을 해오다가
이전으로 상가를 매매하려고 합니다. 그런데 상가매매시 부가가치세와 양도소득세를 내야한다는데 1. 학원사업자는 면세사업자인 것으로 아는데 상가 매도할 때 부가가치세를 내야하나요? 매수자도 역시 학원으로 직접 운영하기 위해 매입하려고 하는데 부가가치세를 내나요? 2. 양도소득세는 어느 정도 내야하나요? 구입할 때 보다 4000만원 차액이 있어요. 3. 장기보유 10년이상이면 양도소득세 공제혜택이 있다는데 차액에 대한 공제인가요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 상가(학원)를 매매하는 경우 건물분에 대해서는 부가가치세를 부담해야 합니다. 즉, 매도인은 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부하고 매수인은 사업자등록 후 부가가치세 환급절차를 밟으면 됩니다. - 그러나 상가 매매계약을 하면서 소유권이 이전되는 건물분에 대하여 별도로 부가가치세가 부과되는 데 별도로 부가가치세를 거래하지 않고 형식을 간소화하기 위해 포괄 양도ㆍ양수계약서를 작성하면 매도자가 건물에 부과되는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다.- 양도차익이 4,000만원이라고 하셨는데 실질적인 양도소득세가 얼마나 되는지는 아래의 양도소득세산출 방법에 따라 개략적으로 최연주 회원님께서 직접해보시는 것이 좋을 듯 합니다.- 장기보유특별공제는 등기된 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 적용(양도차익×공제율)되고 10년 이상 1세대 1주택은 80%, 10년 이상 1세대 1주택 이외의 자산은 30%까지 공제가 가능합니다.○ 사업의 포괄적 양도ㆍ양수- 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리ㆍ의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.- 그러나 사업의 포괄적 양도ㆍ양수가 되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.① 포괄 양도ㆍ양수 내용이 확인되어야 한다.(사업양도ㆍ양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.)② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.(사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업양수도가 인정되지 않는다.)③ 사업양도 신고서를 제출해야 한다.(사업양도 후 「사업양도신고서」를 제출하여야 한다.)- 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다.- 부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금징수 효과가 없음에도 불구하고 사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서이다.- 사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있다.- 사업을 포괄적으로 양도ㆍ양수한 경우에는, 양도자는 부가가치세 확정신고를 할 때 「사업양도신고서」를 제출하여야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 양도양수계약서 사본을 제출하여야 한다.○ 양도소득세 세액계산 흐름- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득금액기본공제- 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율- 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액 - 예정신고납부세액공제○ 양도차익의 계산- 양도가액과 취득가액 : 실지거래가액- 기타 필요경비 : 양도비(중개수수료, 개량비, 설비비 등) 등 실제경비○ 양도소득금액의 계산- 장기보유특별공제 : 등기된 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 적용(양도차익×공제율)- 공제액 : 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율을 3년 이상 24%부터 매년 8%씩 적용하여 10년 이상일 경우 80%까지 확대하도록 하고, 1세대 1주택 이외의 자산(토지 및 건물 등)의 공제율은 1년 단위로 세분화하여 보유기간 1년당 양도차익의 3%씩 공제받을 수 있음(3년 이상~4년 미만: 10%, 4년 이상~5년 미만: 12%, 5년 이상~6년 미만: 15% .... 10년 이상: 30%)○ 양도소득 과제표준의 계산- 양도소득기본공제 : 보유기간이나 과세대상별 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 하며, 등기되지 아니한 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리는 제외한다.- 공제액 : 연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제○ 산출세액의 계산- 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(2012년 1월 1일 이후 양도 시)① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%④ 비사업용 토지 등 : 60%⑤ 미등기 양도자산 : 70%- 1세대 2주택자의 주택, 1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택 : 2년 이상 보유 시 누진세율 적용- 1세대 3주택 이상자의 주택, 1세대의 주택과 입주권의 합이 3이상인 경우의 그 주택, 비사업용 토지 등 : 2년 이상 보유 시 일반지역은 누진세율, 투기지역은 누진세율+10% 적용○ 감면세액 : 조세특례제한법상 감면세액 등○ 예정신고납부세액공제- 2011년 이후 양도분의 경우 예정신고세액공제가 전면 폐지됨에 따라 적용배제○ 다주택자 중과세율(~ 2012년 12월 31일 양도한 경우)- 장기보유특별공제 배제- 2이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 세액을 적용(누진세율+10%와 40% 비례세율의 경합시 세액이 높은 것을 적용)- 3주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%), 투기지역은 누진세율+10%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2013년 1월 1일 이후 양도(2008년 12월 31일 이전 취득분) : 장기보유특별공제 배제① 2년 이상 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%③ 1년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%○ 양도소득세 누진세율의 계산- 1,200마원 이하 : 과세표준의 6% [72만원=1,200만원×6%]- 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 : 72만원＋1,200만원 초과금액의 15% [582만원=(4,600만원-1,200만원)×15%＋72만원]- 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 : 582만원＋4,600만원 초과금액의 24% [1,590만원=(8,800만원-4,600만원)×24%＋582만원]- 8,800만원 초과 : 1,590만원+8,800만원 초과금액의 33%○ 누진세율의 계산 예제① 5,000만원인 경우 : 582만원＋400만원×24%=678만원② 1억인 경우 : 1,590만원＋1,200만원×33%=1,986만원 | ||||||
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