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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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경매...상가 낙찰자 선순위 임차인 퇴거 | ||||||||
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2012-01-30 |  |
2012-02-10 |  |
50841 | ||
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경매로 인하여 상가을 낙찰 받았습니다
선순위 상임법 적용 대상 임차인이 있습니다 전세권 설정은 하지 않았고 대항력만 있습니다 계약기간은 9개월 가량 남았고 배당요구 안했습니다 선순위 임차인은 잔여기간동안 영업을 하고자 하는 목적으로 배당요구 안했고 문제는 계약기간 만료가 되는 시점으로 만약 선순위 임차인이 상임법을 이유로 계약의 갱신을 요구하면 낙찰자는 낙찰자는 5년간의 기간을 보장해 줘야 하는지요?
마찬가지로 주임법에서도 1년으로 정한기간을 임차인은 1년을 주장할수도 2년을 주장할수도 있는것으로 압니다 주택의 임차인이 1년 거주중 경매 진행되어 낙찰자가 퇴거을 요구하면 임차인은 주임법을 근거로 2년을 주장할수도 있는지요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 상가나 주택에 대하여 대항요건을 갖추고 경매 시 배당요구를 하지 않았다면 낙찰대금에 서 보증금을 반환받는 대신 임대차계약기간까지 임차인은 거주할 수 있습니다.- 상가임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.- 여기서 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례) ○ 대항력의 내용 및 한계- 대항력이란 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 임대인 외 제3자, 즉 새로운 집주인(양수인ㆍ경락인)에게도 자신의 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지는 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있는 권리를 말한다. 그러나 대항력을 갖추기 전에 설정된 선순위 담보물권 등에 대해서는 대항력을 주장할 수 있다.- 상가임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ‘임차주택의 양수인’이란 대항요건을 갖춘 후에 매매, 증여, 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다. 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.- 그러나 주의할 점은 임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 하기 ‘이전’에 그 상가건물에 대해서 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 상가임차인은 신소유자에게 대항할 수 없다.○ 상가건물 임차인의 계약갱신요구권- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.- ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례)- 임대인의 동의를 얻어 임대차계약을 체결한 경우에 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. | ||||||
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