필자가 부동산 자산관리 상담을 하면서 느끼는 부동산 투자자들의 가장 큰 문제는 바로 `한방`이라는 환상에 빠져 과욕을 부린다는 것이다.
많은 사람들이 자신에게 필요한 부동산에 투자하는 것이 아니라 `당장 돈이 된다`는 신빙성 낮은 정보를 믿고 너무 쉽게 투자를 결정한다.
부동산 투자를 제대로 하려면 제일 중요한 것이 `투자 리스크 관리`이고, 2순위가 `높은 수익률`이다.
무역회사에 다니며 평촌에서 전세로 살고 있는 최 모씨는 부인과 맞벌이로 7년간 모은 8000만원으로 집장만을 해볼 생각이었다. 그동안 야근도 마다하지 않고 고생해서 마련한 돈이었다. 그런데 2007년 말 동창회에서 친구에게서 재개발 투자로 1년 만에 두 배의 수익을 올렸다는 말을 듣고 은행에서 5000만원을 대출받아 1억3000만원에 재개발 지분을 샀다. 작년 말 최씨에게 청천벽력 같은 우편이 왔다,
재개발조합에서 날아온 우편에는 최씨가 구입한 지분이 아파트 입주권이 나올 수 없는 지분으로 현금 청산된다는 내용이 적혀 있었다. 현금 청산되는 보상금은 9000만원이라는 말과 함께.
은행 대출을 받아 1억3000만원을 투자한 것이 이자는 고사하고 2년 만에 4000만원이 날아가고 만 것이다. 최씨는 재개발 지분을 사면 당연히 새 아파트 입주권을 준다고 생각하며 행복한 미래를 계획했던 본인의 무지에 너무 힘든 시간을 보냈다고 한다.
부동산 투자는 투기가 아니다.
부동산 투자는 본인의 자금 상황과 환경에 맞추어 투자 리스크를 줄이고 환금성 높은 부동산에 투자를 해야만 투자 손실을 줄일 수 있다.
지난 회에서도 강조했지만 부동산 자산관리로 부동산 부자가 되고 싶다면 반드시 연령대별로 맞춤형 투자목표를 정해야 한다.
20ㆍ30대의 투자목표는 내 집 마련이다. 내 집 마련을 위한 종잣돈 마련에 집중해야 할 시기며 투자 종목은 아파트와 빌라 그리고 단독주택이다. 아파트는 현금처럼 환금성이 높아 당연 1순위 투자 대상이지만 가구 수가 적거나 중층이면서 20년이 넘은 아파트 투자는 피하는 것이 좋다.
성수동에서 12년간 치킨집을 운영하고 있는 전 모씨는 자신이 전세로 살고 있는 25년 된 아파트가 재건축된다고 해서 105㎡짜리를 샀다. 일요일도 없이 배달해 가며 알뜰히 저축한 1억5000만원과 전세보증금으로도 모자라 1억원을 대출받아 충당했다.
하지만 3년이 지난 후에도 재건축 안전진단 통과에 실패했고 시공사가 사업성 분석을 했지만 사업성이 없어 추가부담금이 상당했다. 현재 재건축은 유야무야되고 있는 상황이다. 새 아파트를 얻을 희망에 열심히 살았지만 지금은 꼼꼼히 따져보지 않고 너무 성급하게 결정한 것이 후회스럽다고 한다.
30ㆍ40대의 투자목표는 `재테크`다. 내 집 마련 후 재테크에 자신이 생기는 연령대지만 부동산 자산관리 시기 중 가장 위험한 때이기도 하다. 필자가 만난 강남 빌딩주들의 공통점은 바로 이 시기에 부동산 투자를 잘 해서 노후를 부자로 살게 되더라는 것이다.
내 집 마련 후 여유자금이 생기면 오피스텔, 토지, 상가, 펜션 등 다양한 부동산에 투자하라는 유혹을 많이 받고 본인이 사회생활을 하면서 경험한 `투자 감`을 믿고 투자해 실패한 사람이 많다.
출판업을 하고 있는 송 모씨는 살고 있는 경기도 고양시 109㎡짜리 아파트를 남매가 자라면 132㎡대로 늘리기 위해 착실하게 저축을 하고 있었다. 주말에 스키장에 갔다가 수익률을 연 12보장하고 3년 후 투자금을 돌려주겠다는 한 시행사의 설명을 듣고 2억원을 펜션에 투자했다. 하지만 투자 후 시행사의 부도로 펜션은 공사를 하다 중지되었고 송씨는 다른 분양자들과 함께 소송 중이다.
부동산 재테크는 전문가에게 반드시 부동산 자산관리 상담을 해야 실패를 막을 수 있다.
50ㆍ60대는 임대수익 부동산 투자 시기다. 여러 군데 투자한 부동산을 정리하고 금융상품도 빼 고정적인 임대수익이 나올 수 있는 부동산에 투자해 노후생활을 준비해야 한다. 이 시기에 부동산 투자에 실패하면 비참한 노후를 보내야 한다는 것을 잊으면 안 된다.
[김민수 포커스에셋 대표]
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