필자가 강남의 빌딩 주인 100명을 설문조사한 결과 몇 가지 공통점을 찾아냈다. 본업에 충실한 자수성가형이 많았으며, 본인의 투자 원칙과 확신으로 개발 호재가 있는 블루칩 부동산에 중장기로 투자했다는 점이다. 강남 부동산 부자들의 노하우를 다섯 가지로 요약하면 다음과 같다.
◆ 첫째, 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 확신과 자신감이 있었다.
동작구 흑석동에서 건축업을 하고 있는 송씨(63)는 역삼동에 상가주택을 소유하고 있다. 송씨는 10년 전만 해도 38평짜리 아파트에 살면서 `집장사`를 했다. 송씨는 수십 년간 건축업을 하면서 지하철역이 생기면 땅값이 오르는 것을 경험했고 부동산에 투자해야 돈을 벌 수 있다는 확신을 가졌다.
관악구와 동작구 인근에서 지주들이 단독주택을 빌라로 지어 분양해 돈 버는 방법을 경험한 송씨는 건축도급만 할 것이 아니라 직접 단독주택을 구입하여 20평대로 분양하면 성공한다는 확신과 자신감이 생겼다.
2001년부터 건축경기가 살아나면서 공사가 늘었고 이익금이 생기면 모두 부동산에 투자했다. 7호선 환승역이 생기는 이수역 인근에 단독주택을 사서 그 자리에 빌라를 지어 분양했고, 2년 전에는 역삼동 단독주택을 구입해 5층짜리 상가주택으로 재건축해 그 집에 살면서 매월 1500만원의 임대료를 받고 노후를 편안하게 보내고 있다.
◆ 둘째, 정부 정책에서 매매 타이밍을 찾는다.
분당에 사는 조 여사(54)는 자칭 아파트 전문가로 통한다. 해외 출장이 많은 무역업을 하고 있는 남편을 대신해 부동산에 관심을 갖고 투자를 하기 시작해 12년 만에 서초동에 4층 빌딩을 소유하고 있다.
조 여사는 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은 매매 타이밍이며 부동산 규제가 완화되는 정책을 활용한다는 것이다. 조 여사는 아파트 투자를 3번 하고 빌딩주가 되었다.
조 여사는 정부가 부동산 경기 부양을 위해 양도세를 한시적으로 면제해주는 정책을 내자 타워팰리스를 구입하여 양도세 없이 시세차익을 냈으며, 재건축에 대한 정책이 발표되자 강남 대치동에 재건축아파트를 두 채 구입했다. 2008년에는 자산관리 상담을 받고 서초동에 4층 빌딩을 샀다.
조 여사는 작년 정부가 신규 분양 아파트의 양도세 면제를 발표하자 수도권에 양도세가 면제되는 아파트도 두 채 분양받았다.
◆ 셋째, 발빠른 부동산 정보 수집 라인과 전문가가 있다.
과천에서 한정식집을 운영하는 방 여사(65)는 양재동에 5층 빌딩을 소유하고 있다. 방 여사는 본인이 운영하는 한정식집을 활용하여 공무원들의 인맥을 관리하고 주로 토지에 투자하여 부자가 되었다.
특히 개발 호재가 있는 지방마다 지역 부동산 전문가들을 발굴하여 개발 호재를 확인하고 동향을 파악하며 종잣돈이 생기면 혼자 투자하지만 투자금이 부족할 경우 친구들과 같이 투자하여 수익을 얻었다.
그의 주변에 있는 부동산 전문가들은 항상 우량 부동산과 정보들을 방 여사에게 제일 먼저 연락한다. 방 여사는 거래가 되면 중개수수료도 많이 주어 이들을 관리하는 노하우를 갖고 있다.
◆ 넷째, 개발 호재가 있는 블루칩을 주로 공략한다.
부동산도 옥석이 따로 있다. 2008년 미국 금융위기 때 부동산 가격이 하락했지만 작년 하반기에 이전 수준의 시세로 회복한 부동산이 있는가 하면 아직 회복하지 못한 부동산도 있다.
개발 호재가 있는 블루칩 부동산은 부동산 경기 하락시에는 조정을 적게 받고 부동산 경기 상승시에는 상승률이 개발 호재가 없는 부동산에 비해 훨씬 높다. 부동산도 주식과 같이 테마가 있는 사이클을 형성하며 상승한다. 부동산 경기가 좋아진다고 해서 모든 부동산이 상승하는 것이 아닌 만큼 블루칩 부동산을 고르는 안목을 키워야 할 것이다.
◆ 다섯째, 본인만의 부동산 세테크 노하우가 있다.
강남 빌딩주들의 부동산 자산관리의 가장 큰 노하우는 바로 세금을 절세할 수 있는 방법을 최대한 활용하는 것이다.
탈세는 안되지만 절세는 해야 한다. 부동산에 투자하여 양도차익을 내기까지 들어가는 취득세와 보유세 및 양도세는 보통 50가까이 나간다. 특히 보유하는 부동산이 많아지고 나이가 들면서 자녀들에게 증여해 주려고 한다면 부동산 구입하기 전 단계부터 부동산 전문 세무사를 통해 정부의 면세정책을 잘 활용하여 중장기 계획을 세워야 할 것이다.
[김민수 포커스에셋 대표ㆍokevaryms@hanmail.net]
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