Q = 서울 마곡동에 거주하는 50대 초반 직장인입니다. 현재 거주하는 아파트 한 채와 다세대주택 1채가 가지고 있는 전부입니다. 그렇다고 수익이 많이 나는 것은 아니라서 틈새로 토지 재테크를 하기 위해 공부하려 합니다. 부동산 초보가 토지투자로 실패하지 않는 노하우를 알고 싶습니다.
A = 좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 다르며 토지를 바라보는 눈도 현저히 달랐습니다. 1960~1970년대까지만 해도 농사 짓기 좋은 땅을 최고로 인정해 토지의 이용 목적보다는 자연적·물리적인 조건을 우선시해왔습니다.
1980년대 초반부터 경제개발이 본격화하면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 토지의 조건은 농업을 위한 토지보다는 건축하기 좋은 토지로 변하기 시작했고 점점 자연적 조건보다 국가 행정적인 조건이 더 중요시됐습니다. 좋은 토지의 기준이 공법상 규제가 강하지 않은 토지, 건축물을 많이 건축할 수 있는 토지 즉 개발에 따른 수익성이 뛰어나면서 개발계획에 의해 규제가 변화되는 토지가 좋은 토지가 된 것입니다.
우리나라는 토지 면적이 다른 선진국에 비해 매우 작으나 많은 사람이 모여 살다보니 서로 개발에 대한 목마름으로 국토 일부가 난개발화됐습니다. 효율적 관리를 위해 정부에서는 쓰임새를 정해 놓고 그에 맞지 않는 행위는 규제하는 형태로 전국 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분해 관리하고 있습니다.
2000년 초반까지만 해도 5개 용도지역으로 구분됐지만 이원화돼 있던 법률을 통합하면서 4개 용도지역으로 변경했습니다. 여기서 도시지역이란 말 그대로 도시화를 위한 용도로 사용하기 위해 지정한 토지를 말하는데 그 세부 용도를 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분화해 각 용도에 맞지 않는 건축물은 건축을 제한하고 있습니다.
쉽게 말해 주거지역에는 주로 건축물을 허용할 때 주거와 관련된 건축물과 그에 필요한 건축물들만을, 공업지역에는 공장과 관련된 건축물을 건축하게 해서 철저하게 기능을 분리하자는 것입니다.
그렇다면 토지를 투자하는 데 있어서 유의할 사항은 무엇일까요. 토지 투자로 성공하기 위해서는 `토지이용계획확인원`을 보는 노하우를 알아야 합니다. 토지이용계획확인원은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시해 토지 이용을 어떻게 할 것인지를 판단하는 매우 중요한 서류입니다. 이 서류를 통해 공법상 규제에 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있습니다. 예를 들어 군사기지 및 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 토지를 이용하는 데 제한이 많은 토지에 해당하는지를 살펴야 합니다.
건축을 위한 필수 조건이 진입도로와 접한 사항인지 반드시 확인해야 합니다. 아무리 좋은 입지를 지녔다 하더라도 도로가 없는 토지(맹지)라면, 부수적인 작업이 필요해 생각지 못한 비용이 들어갈 수 있습니다. 또 도로에 접해 있다 하더라도 도로 종류가 건축법상 도로인지 현황상 도로인지, 사도인지 국도인지도 확인해야 합니다. 도로 접근성이 떨어진다면 투자가치도 그만큼 떨어지기 때문입니다. 토지는 정부가 어떤 목적으로 이용하려고 계획하고 있는지도 반드시 확인해 그 개발계획이 해당 토지에 어떤 영향을 미칠지에 대해 전망할 수 있는 눈을 반드시 길러내시길 바랍니다.
[매경부동산자산관리사 교육과정 고상철]
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