토지는 부동산에서 매우 큰 비중을 차지한다. 그만큼 토지에 대한 자산관리가 중요하다는 의미다. 매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 `매경 부동산자산관리사` 시험은 토지 분야를 2차 시험과목으로 포함하고 있다. 오는 9월 4일 제3회 시험을 앞두고 일반인들 관심이 커지고 있다. `매경 부동산자산관리사` 교육과정에서 토지 분야를 담당하고 있는 박종철 한국부동산전문교육원 이사는 다음과 같은 전략을 제시한다.
도로란 사람과 차량이 통행할 수 있는 길을 말한다. 부동산에 투자를 고려하는 사람이라면 제일 먼저 도로 상황을 분석해야 한다. 특히 토지 가치를 결정하는 세 가지 요소로서 용도지역, 지목, 도로를 들 수 있는데, 그중에서 도로 상황은 자주 바뀌는 요소이기 때문에 토지 가치 변화에 더욱 민감한 요소로 작용하게 된다.
도로가 있는 곳에 돈과 사람이 몰린다는 것을 생각하면 도로에 대해 정확히 이해하는 것이 부동산 투자의 첫걸음이라고 볼 수 있다.
우리가 매일 이용하는 도로도 설치ㆍ존재에 대한 근거법률이 다 다르고 그 법적 효과도 다양하게 나타난다. 토지 투자를 고려하는 투자자라면 전국 도로망이 앞으로 어떻게 형성되고 변화될지에 대해 파악해야 한다. 국토종합계획을 통해 전국 도로망 확보의 기본방향을 확인해야 하며, 광역도시계획, 특히 수도권광역도시계획을 통해 각 도시 간을 연결하는 도로망 확보 계획을 확인하고 부동산 투자에 나서야 한다.
특정 도시에서 도로 설치 방향은 그 도시의 도시기본계획을 통해 알 수 있다. 특히 도시기본계획을 통해서 확인할 수 있는 시가화 예정 용지 주변의 도로 설치계획을 주목해야 한다. 구체적인 도로 설치는 도시관리계획에 따르기 때문에 도시관리계획 입안을 위한 공고ㆍ열람 사항을 확인해야 한다.
도로 설치를 위해선 이 같은 부동산에 관한 각종 행정계획의 수립이 필요하지만, 구체적인 도로 설치를 위해선 개별 법령에 그 근거가 필요하다. 도로에 대한 근거법령은 건축법, 도로법, 사도법, 도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 등 다양하다. 일반인들이 가장 익숙한 도로의 근거법률은 건축법으로, 건축법상 대지는 도로에 2ｍ 이상을 접해야 건축이 가능한 것이 원칙이다.
도로에 접하지 않은 대지에서는 건축을 할 수 없고 이런 토지를 맹지라고 한다. 고속도로나 자동차전용도로는 대지에 접해 있어도 건축법상 도로로 인정되지 않으므로 건축허가를 받을 수 없다. 맹지는 건축이 불가능하다는 이유로 토지가격이 낮게 형성되어 있지만, 맹지에서 탈출하게 되면 최소 2배 이상으로 토지가격이 상승하는 것이 일반적이다. 특히 인터체인지 주변 토지가 맹지에서 탈출하게 되면 3~4배 이상의 지가 상승을 기대할 수도 있다.
지적도상에는 도로가 없는데 실제로 오래전부터 도로로 사용해 사람들과 차량이 출입하는 길을 현황도로라고 한다. 대지가 현황도로에 접해 있을 때는 건축허가 여부를 확신할 수 없고, 구체적인 사정과 지방자치단체에 따라서 건축허가 여부가 달라진다는 점을 주의하여야 한다.
