◆ 부동산자산관리사 되는 길 ◆
뉴타운ㆍ재개발은 부동산자산관리에서 빼놓을 수 없는 중요한 요소다. 최근에는 잇따른 뉴타운 사업 부진으로 인해 관심이 떨어졌지만 `매경 부동산자산관리사` 교육과정에서 주거용 부동산자산관리를 담당하는 전영진 예스하우스 대표는 옥석를 가리는 기법을 강조한다.
뉴타운과 주택 재개발은 같은 모습을 하고 있으면서도 조금은 다른 구조를 갖고 있다. 2003~2007년 부동산 경기가 한참 활황일 때 너도나도 할 것 없이 뉴타운과 재개발 투자에 임했던 적이 있다. 그 당시에는 뭐가 옥(玉)인지 뭐가 석(石)인지 알 수 없었고 알려주는 이도 없었기에 무모한 투자가 많았다. 게다가 정치권에까지 뉴타운 바람이 한바탕 몰아치면서 일반인 혼동은 극에 달했다. 그런 지역 중 몇몇은 이제 와서 지정이 해제되는 쓰디쓴 아픔을 겪고 있다.
부동산자산관리사가 되려면 도시개발의 방향과 목적을 보다 정확하게 인식하고 가치투자에 대해 고민해야 한다.
그러기 위해서는 주변이나 정치세력에 의해 우왕좌왕하거나 혼동하지 않을 수 있는 본인만의 신념이 있어야 하는데 그 부분은 관련법 공부와 현장 점검을 통해서만 확고히 다질 수 있을 것이다.
`뉴타운`이라는 단어의 첫 시작은 2003년 3월 서울시 조례가 규정되면서부터였다. 시범지구 지정은 2002년 10월이었지만 관련 서울시 조례가 정의된 건 이듬해였다. 그만큼 급하게 지정되었다는 의미이기도 하며 전국 단위 해법이 아닌 서울시 조례에 의한 서울시만의 잔치였으므로 근본적인 해법도 될 수 없는 상황이었다. 국회법으로 제정된 것은 한참 후인 2006년 7월인데 이때는 뉴타운이라는 단어가 아닌 `도시재정비촉진지구`라는 새로운 용어로 정의된다.
게다가 최근 서울시는 또다시 `르네상스`라는 새로운 정의로 사업을 시도하면서 도시개발 관련 명칭이 복잡하게 얽히고 말았다.
지방자치단체 예산이 확보되지 않는 현실에서 가장 효과적인 주거문화 변화는 주민의 자발적 유도를 권장하는 구조다. 그러기 위해서는 외부 유입 자금이 사업 전반을 돕고 부가이익으로 도로와 공원 같은 공공시설, 기반시설이 확충되는 구조를 만들어야 한다. 무엇보다 사업성과 주민 의지가 사업 진행의 중요한 변수가 될 수밖에 없는 이유다.
주거문화의 변화가 이루어지지 않으면 주택 수 부족에서는 문제가 없을 수 있지만 노후화ㆍ슬럼 가속화로 인한 양질의 유효 주택 수 부족 현상이 큰 사회문제가 될 수 있다.
정치적 결정의 한계, 복잡한 구조 속에 부동산 경기까지 나빠지면서 이제 모두들 뉴타운과 재개발을 버리기 시작하고 있다. 이때 오히려 옥을 주울 기회가 올 수 있음을 알아야 한다. 보석을 줍기 위한 노하우를 알기 위해 구체적인 방법론으로 들어가 보면 사실 무척 많은 부분이 귀찮고 `구태여 그런 것까지 공부해야 하나` 하는 의구심도 들 때가 많다.
제대로 분석하고 정확히 인식하는 전문가들이 많아질수록 이 시장의 혼동은 줄어들 것임에 분명하다. 투기의 원천은 무지라고 보아야 하며 제대로 된 전문가 양성만이 투기세력을 잠재우고 바른 방향으로 도시개발을 유도하게 될 것이다.
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[전영진 예스하우스 대표]
[매일경제 2011-06-17 부동산자산관리사되는길 코너]
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