◆ 부동산자산관리사 되는 길 ◆
매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 `매경 부동산자산관리사` 시험은 경매분야를 2차 시험과목으로 포함하고 있다. 강은현 EH경매 연구소장은 경매에서 매각가 외에 밀린 관리비 부담에 대한 정확한 이해가 필요하다고 강조한다.
아파트나 상가 물건에 참여하기 위해 현장조사를 하다보면 관리비가 밀려 있는 것을 자주 볼 수 있다.
밀린 관리비가 100만원 이하라면 이사비조로 매수인이 대납을 할 수 있지만 1000만원이 넘는다면 상황이 달라진다. 강남구 대치동 은마아파트 1200만원, 남양주시 평내동 상가 1억원 사례는 입찰보증금이 아니라 경매물건의 밀린 관리비다. 일반매매와 달리 경매에서는 매수인이 매각가 외에 밀린 관리비도 부담해야 하는지 여부가 그동안 `뜨거운 감자`였다.
과거에는 빨리 명도를 마치고 재산권을 행사해야 한다는 조바심 때문에 대부분 매수인이 밀린 관리비를 대납해왔다.
그러나 두 차례의 대법원 판결을 거치면서 밀린 관리비 부분은 정리됐다. 2001년 9월 대법원 판결과 2006년 6월 대법원 판결 후 매수인은 밀린 관리비 중 공용부분의 원금만 부담하면 된다.
전유부분은 입주자대표회의가 부담하고 공용부분에 한해 매수인이 부담하면 된다.
전유부분이란 구분 소유권의 목적이 되는 부분으로 전기료, 수도료, 급탕비, 난방비, TV수신료 등이 해당된다. 공용부분은 전유부문 외 건물과 전유부문에 속하지 않는 건물의 부속물 등을 말하며 일반관리비, 청소비, 승강비유지비, 수선유지비, 화재보험료 등을 말한다. 아파트의 밀린 관리비가 수백만 원이 넘고 상가의 관리비가 수천만 원을 넘는다면 밀린 기간도 확인할 필요가 있다.
관리비는 소멸시효의 중단ㆍ정지 사유가 존재하지 않으면 소멸시효가 3년이기 때문이다. 따라서 매수인은 매각대금 납부 시점에서 관리비 연체가 3년이 지났는지 확인할 필요가 있다.
밀린 관리비 중 공용부문은 얼마나 될까?
600가구 이상 대단위 아파트 단지는 밀린 관리비 중 전유부분이 60~70% 내외이고 공용부분은 30~40%를 차지한다. 즉 밀린 관리비를 100만원이라고 하면 매수인은 그중 30만원 내외를 부담해야 한다. 가구수가 300가구 미만이라면 관리비 중 공용부분의 비중이 약 60~70%로 높아질 수 있다. 이는 관리비 항목 중에서 비중이 가장 높은 일반관리비(인건비) 때문이다. 반면 공과금은 관리비와 달리 매수인이 부담하지 않아도 된다.
전기(한국전력)요금, 도시가스(가스회사)요금, 수도(수도사업소)요금 등 밀린 공과금은 사용자 부담주의 원칙에 의해 점유자가 부담한다.
[강은현 EH경매 연구소장] edu.krpm.co.kr 1544-5584
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