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TITLE 사업타당성 분석으로 최적 프로젝트 선택을 <부동산자산관리사가 되는길-박태원교수>
WRITER 관리자 WRITEDAY 2011-07-25
매일경제신문사와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 `매경 부동산자산관리사` 시험은 △부동산 자산관리개론 △주거용 부동산자산관리 등 1차 과목 △경매자산관리 △토지자산관리 △상가빌딩자산관리 등 2차 과목으로 구성돼 있다. 과목당 만점은 100점이며 각 과목 40점 이상, 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받으면 합격이다. 오는 9월 4일 제3회 시험이 예정돼 있다. 부동산자산관리사들은 `사업타당성 분석 기법`을 터득할 필요가 있다.

부동산자산관리사 업무영역은 부동산에 대한 임대 운영ㆍ관리뿐만 아니라 부실 부동산 가치를 높이기 위한 리모델링ㆍ재건축 등이 포함된다.

지속 가능한 부동산 자산관리를 위해서는 관리와 개발 등 상호 순환적 과정 피드백이 중요하다.

그렇다면 부동산자산관리사가 부동산시장 불확실성 속에서 어떤 의사결정을 내리는 것이 가장 합리적일까.

그 해법은 사업타당성 분석(feasibility study)에서 찾을 수 있다.

사업타당성 분석은 해당 투자 대안이나 사업 프로젝트를 기술적ㆍ제도적ㆍ재무적 측면에서 분석해 사업이 가능한지, 합리적인지 등을 분석하고 평가하는 것을 말한다. 사업타당성 분석은 해당 투자나 사업이 시작되기 전에 사전적으로 이뤄진다는 것이 특징이다.

사업타당성 분석은 객관적인 지표를 통해 합리적 의사결정을 하는 것으로 실질적인 현금 흐름과 비용, 수입, 시장가격, 재무적 할인율 등을 따져봐야 한다.

사업타당성 평가 기준 지표로는 대표적으로 수익성지수, 순현재가치, 내부수익률 등이 사용된다. 수익성지수는 해당 투자 대안이나 프로젝트에서 발생하는 할인된 전체 수입을 할인된 전체 비용으로 나눈 값을 의미한다. 수익성지수가 1보다 클 때 해당 투자 대안은 사업성이 있는 것으로 평가한다.

순현재가치는 해당 투자 대안이나 프로젝트에서 발생하는 할인된 전체 수입에서 할인된 전체 비용을 빼준 값으로 순현재가치가 0보다 클 때 사업성이 있는 것으로 평가한다. 내부수익률은 할인된 수입과 비용을 동일하게 만드는 할인율이며, 내부수익률이 자본비용보다 클 때 사업성이 있는 것으로 평가한다.

이처럼 사업타당성 평가를 통해 다양한 사업 대안을 검토해 최적 사업을 선택하게 되는 것이다. 앞으로 다양한 고객 요구에 직면하게 될 부동산자산관리사들에게 이러한 사업타당성 분석은 필수 자산관리전략이 될 것이다.

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