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▲ 개인이 투자하기에 적당한 상가 건물의 규모는 5층 정도이다. 1층은 상가로, 2~4층은 임대 주택, 5층은 주인의 거주지로 쓰는 경우가 많다.
ⓒ시사저널 이종현 |
서울 강남의 자산가들에게 빌딩이 새로운 투자 대상으로 인기를 끌고 있다. 부동산 자산 관리 업체 R에셋의 설문조사 결과를 보면, 응답자 10명 가운데 4명은 유망한 부동산 상품으로 빌딩을 꼽았다. 그동안 대표 투자 상품으로 인식되던 아파트를 꼽은 사람은 10명 가운데 1명에 불과했다. 빌딩 투자는 임대 수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 지금과 같은 부동산 침체기를 극복할 수 있기 때문으로 분석된다. 빌딩은 시세 차익이 두 배가 되기까지 5년 이상이 걸리고, 두 자릿수의 높은 임대 수익률을 기대하기는 어렵지만 안전한 투자처라는 것이다.
김민수 R에셋 대표는 “100억원대 서울 강남 자산가들은 국내 부동산 경기가 올해 하반기를 저점으로 내년부터 완만한 상승세로 전환될 것으로 전망하고 있다. 그러나 부동산 시장이 전반적으로 상승하는 것이 아니라 지역적인 개발 호재를 중심으로 부동산 상품별로 차별화되어 상승할 것이다. 이에 따라 단순 투자형 부동산보다는 매월 임대 수익이 나오는 수익형 부동산 투자에 관심이 쏠리고 있다”라고 말했다.
빌딩이라고 해서 으리으리한 대형 빌딩만을 의미하는 것이 아니다. 또 돈이 많아야만 빌딩주가 되는 것도 아니다. 일반인도 차근차근 단계를 밟아가면 빌딩주가 될 수 있다. 최근에는 직장인들 사이에서도 빌딩 투자가 화두이다. 50대 초반의 직장인인 김 아무개씨는 최근 서울 대치동에 4층짜리(대지 면적 54평) 상가 주택을 구매했다. 1층은 일반 상점으로, 2~3층은 도시형 생활 주택으로 4가구에 임대를 주었다. 4층은 자신이 거주하고 있다. 김씨는 “주식보다 부동산 투자가 수익 면에서 유리하다고 판단했다. 그런데 아파트 가격은 오르지 않는 데다, 분양 상가나 오피스텔은 부도 위험성이 있고 환금성도 좋지 않다. 결국 임대 수익으로 환금성이 좋고, 시세 차익이 유리한 빌딩 투자를 선택했다. 아파트를 판 돈과 은행 대출을 반반 정도 투자해서 약 15억원에 상가 주택을 샀다”라고 말했다.
서울에 있는 7억~10억원짜리 아파트를 팔고 여기에 25~30% 대출을 받으면 10억~15억원에 상가 주택을 살 수 있다. 서울 강남구나 서초구를 제외한 지역과 수도권에서는 가능하다. 임채우 국민은행 부동산팀장은 “일반인이 처음부터 큰 빌딩에 투자할 수는 없지만, 작은 건물부터 시작하면 누구나 빌딩주가 될 수 있다. 주거형-상가 주택-작은 건물-큰 빌딩 순으로 단계를 밟는 것이 정석이다. 요즘에는 노후 대비용으로 아파트를 팔고 상가 주택으로 갈아타는 사람이 늘고 있다”라고 설명했다.
매매 전에 유동 인구·내부 상태 등 실사해야
상가 주택은 다세대 주택처럼 작은 규모의 4~5층 건물이다. 꼭대기 층은 건물주의 거주용으로 사용하고, 나머지 층은 임대용으로 활용하면 된다. 예를 들어, 서울 강북구에 있는 4층짜리 상가 주택(대지 30~50평)을 10억원에 사들인 후 시세 차익이 커지면 이른바 ‘꼬마 빌딩’이라고 부르는 중·소형 빌딩으로 옮겨가는 것이 순서이다. 서울 강남에 있는 5층짜리 건물은 30억~50억원인데, 자기 자본 15억~25억원에 대출을 받아 구매할 수 있다.
종잣돈을 굴려 빌딩주가 되려면 처음부터 무리하면 안 된다. 적은 돈으로 투자를 시작하기에는 주거 전용 건물보다 저렴한 상가 주택이 적합하다. 지역은 굳이 서울이 아니어도 된다. 지방에 있는 건물에 투자한 후 돈을 모아 수도권으로 옮겨오는 것도 한 방법이다. 그러나 주변 상권을 살펴야 한다. 빌딩에 투자하는 목적은 임대 수익과 시세 차익이므로 역세권과 유동 인구가 많은 시장통이나 먹자골목 이면 도로에 있는 건물을 눈여겨볼 필요가 있다. 또 개발 호재를 보아야 한다. 지하철, 도로, 산업단지 조성, 리조트 계획이 호재로 작용해 시세 차익이 커질 수 있다. 임대를 줄 업종이 주변 업종과 상충하는지, 상호 보완되는지도 살펴야 한다.
건물이 겉만 번지르르하고 임대가 안 되거나, 내부 수리 비용이 많이 들면 오히려 손해를 볼 수 있다. 지난 수십 년 동안 서울 동대문시장에서 포목점을 경영하면서 돈을 모은 70대 남성은 점포를 세 개로 늘렸고, 2006년 서울 선릉역 부근에 소형 빌딩을 샀다. 자기 자본 20억원과 대출금 20억원을 합해 40억원을 투자했다. 부동산 업자의 말만 믿고 계약한 것이 화근이었다. 엘리베이터 수리, 건물 수리, 정화조 개선 등 손볼 곳이 한두 곳이 아니었다. 결국 3년 동안 수리비로 10억원을 손해 보았다.
또 임차인을 직접 만나볼 필요가 있다. 임대 계약 상태, 임차인의 수준, 임대료, 건물주와의 관계 등을 살펴야 한다. 매매가를 올리기 위해 건물주와 짜고 위장으로 임차인 노릇을 하는 사례가 있기 때문에 꼼꼼히 짚어야 할 부분이다. 그리고 빌딩 매매에서 가장 간과하기 쉬운 부분이 공실률이다. 한마디로 임대가 되지 않아 임대 수익에서 생기는 손실이다. 1년 동안 임대가 되지 않으면 연간 수익 수천만 원이 사라지는 것이다. 우량 금융회사나 실내장식 비용이 많이 들어 쉽게 이사할 수 없는 병·의원 등에 임대하는 것도 공실률을 낮추는 방법이다.
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