◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆ 할인율·임대료가 시장근본가치 결정
한성대학교 부동산학과 백성준 교수
매경 부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너에서는 이번주 시장근본가치와 결정 요인을 짚어본다.
부동산 시장은 공간시장과 자산시장으로 구분된다. 공간시장이란 공간 서비스에 대한 수요와 공급에 의해 공간 서비스의 보수인 임대료가 결정되는 시장이다. 자산시장은 부동산 자체에 대한 수요와 공급에 의해 부동산 가격이 결정되는 시장을 말한다.
공간시장은 직접적으로 자산시장에 영향을 미치고 자산시장은 부동산개발시장을 통해 간접적으로 공간시장에 영향을 준다. 공간시장에서 공간에 대한 수요와 공급에 의해 임대료가 결정되면 자산시장에서 가격이 정해진다. 자산시장에서 가격이 결정되면 부동산개발업이나 건설업에서 신규 부동산 개발 규모가 결정된다. 개발이 완료되면 공간시장에서 공간 공급량이 변하고 이는 다시 임대료를 변화시킨다.
부동산가격은 부동산 자산시장에서 부동산에 대한 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요ㆍ공급은 다시 부동산의 시장근본가치와 가격 간 관계에 따라 좌우된다. 부동산의 시장근본가치는 `자산가치`라고도 불리는데 그 결정 요인은 임대료, 임대료 증가 속도, 할인율 등이다.
임대료 수입이 높고 임대료 증가 속도가 클수록 부동산의 시장근본가치는 높아진다. 임대료의 증가 속도는 사전적으로 알 수 없고 시장 참가자들의 기대에 의해 결정된다. 또한 할인율이 낮으면 낮을수록 부동산의 시장근본가치는 높아진다. 일반적으로 할인율은 시장이자율과 해당 부동산 위험 정도에 따라 달라진다. 시장이자율이 오르면 할인율도 높아진다. 위험이 높아지면 할인율도 당연히 올라가게 된다.
시장근본가치와 시장 가격이 일치하면 더 이상 자본이득을 위한 재정거래는 일어나지 않고 시장가격은 균형에 이르게 된다. 그러나 시장 가격이 시장근본가치에 수렴하였다 해도 시장에서 자산거래는 계속 이뤄진다. 미래에 대한 시각 차이로 시장 참가자들이 시장근본가치를 상대적으로 높게 보거나, 상대적으로 낮게 볼 수 있기 때문이다.
■ 예제
다음 중 부동산의 시장근본가치의 결정 요인에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 현재 임대료가 높으면 시장근본가치가 높아진다.
② 임대료 증가 속도가 크면 시장근본가치는 높아진다.
③ 임대료 증가 속도는 시장 참가자들의 기대에 의해 결정된다.
④ 시장이자율이 높아지면 할인율은 낮아진다.
⑤ 위험이 낮아지면 할인율은 낮아진다.
▶정답 ④.
시장이자율이 높아지면 일반적으로 할인율도 높아진다.
※ 자세한 문의는 `edu.krpm.co.kr` `1544-5584`.
[백성준 매경부동산자산관리사 부동산자산관리개론 교수]
|
