"부동산 투자를 잘못했는데 대출 이자만 나가고 앞으로 어떻게 해야 되느냐?" 50~60대 부동산 소유자들이 이런 질문을 가장 많이 한다.
부동산에 투자해 놓고 퇴직하고 나니 매월 고정 생활비는 들어가고 현금이 필요한데 젊어서 투자한 부동산이 팔리지 않아 매매될 때까지 대출을 받아 생활비로 충당하는 황당한 상황이 발생한다.
일산에 거주하는 이 모씨(57)는 중소기업 임원으로 있다가 2년 전에 퇴직했다. 이씨는 평생 모은 재산을 고향인 원주에 혁신도시가 생긴다고 해서 종잣돈 5억원을 모두 토지에 투자했다.
하지만 작년 초 창업은 실패했고 자녀 대학교 등록금과 매월 생활비가 필요한데 돈이 없다. 토지를 매물로 내놓았지만 거래가 안 된다.
고민한 끝에 올해 2월 투자한 토지를 담보로 연 6금리로 2억원을 대출받아 자녀 학비와 매월 생활비 및 대출 이자로 사용하며 후회하고 있다.
부동산 재테크는 은행 예금이나 주식투자에 비해 가장 큰 단점이 환금성이 낮다는 것이다. 환금성이 높은 부동산 투자가 바로 부동산 자산관리의 핵심이라고도 할 수 있다. 그래서 20~40대가 부동산 자산관리 시 가장 신경 써야 할 중요한 리스크 관리는 바로 단기적인 이슈나 투자메리트에만 현혹되어 즉흥적인 투자를 하지 말아야 한다는 것이다. 본인의 향후 수입과 중장기 부동산 자산 포트폴리오에 맞춰 체계적인 계획을 세우고 실천해야 한다는 것이다.
50~60대는 "잘난 자식보다 노후에는 든든한 부동산이 더 낫다"는 말을 하곤 한다. 50~60대는 편안한 노후를 대비해 부동산 자산 리모델링을 해야 하며, 리모델링 시 중요한 원칙이 4가지 있다.
첫째, 불필요한 부동산 자산은 손절매가 필요하다. 부동산도 주식처럼 투자를 잘못해 투자 수익이 낮거나 실패를 했다면 과감하게 손절매해야 한다.
용산에 사는 조 모 여사(59)는 4년 전에 25년간 보험을 하며 평생 모은 돈 3억원을 친구의 권유로 매년 9%씩 임대수익률을 보장해주는 오피스텔 3채에 투자했다. 평소 관절이 좋지 않아 다니는 보험사를 그만두고 매월 250만원씩 나온다는 기대로 투자한 것이다. 하지만 시행사는 1년간만 9%를 보장했고 이후는 본인이 임대를 놓아 연 5임대수익이 나왔으나 생활조차 힘들었다.
투자 후 주변 아파트는 가격이 오르는데 오피스텔은 가격이 오르지 않고 분양가 수준이어서 임대료를 보장해 준다는 말에 판단 실수를 한 본인의 투자 실패에 대한 후회를 했다.
부동산자산관리전문가에게 상담받고 조 여사는 마음은 아프지만 기회비용에 대한 손실 리스크가 더 크다고 생각하여 더 좋은 호재가 있는 지역에 투자하기로 결정했다.
조 여사는 분양가보다 2000만원씩 싸게 손절매하여 지하철 9호선이 개통되는 강서구에 작년 초 소형 아파트에 투자했다. 월세로 아파트를 임대해 매월 임대료도 받고 시세가 벌써 3000만원이나 올랐다.
둘째, 수익용 부동산 비중을 높여라.
나이가 들어 퇴직하거나 건강을 생각해 50대부터는 수익용 부동산 투자에 대한 비중을 높이는 전략이 중요하다. 향후 오피스텔 시세가 상승하지 않을 곳이라면 역세권 소형 아파트에 투자해 월세로 임대를 놓는 것이 유리하다. 현금이 5억원 이상 가능하다면 상가주택부터 시작하여 상가빌딩으로의 투자를 추천한다.
셋째, 은행 융자는 꼭 필요할 때만 해라.
부동산 투자시 은행 융자는 젊을 때 적극 활용하는 것이지 50~60대가 되면 은행 융자는 전체 부동산 자산의 20미만으로 줄여야 향후 부동산 하락에 대한 리스크나 금리인상에 대한 리스크를 극복해 낼 수 있다.
넷째, 상속증여세와 양도세에 대한 절세를 챙겨라. 젊어서는 양도세에 대한 절세를 검토하지만 50~60대가 되면 상속증여세가 유리한지 양도세가 유리한지에 대한 세테크 전략을 반드시 수립하여 사전에 철저하게 계획을 세워 세금을 줄이는 전략이 필요하다. 이제 평균수명이 80대로 가고 있다.
젊어서 잘못한 부동산자산관리를 후회하지 말고 50~60대에 노후를 대비하여 어떻게 부동산자산을 리모델링할 것인가에 대한 전략을 반드시 세우고 편안한 실버시대를 맞이해야 할 것이다.
[ 김민수 한국부동산자산관리협회장 (www.krpm.co.kr) ]
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