본전 생각은 금물…
부동산 자산관리에 성공하기 위한 가장 중요한 자산관리 기법 중 하나가 바로 `부동산 손절매 기법`이다. 부동산 투자를 할 때 누구나 투자수익을 예상하고 투자를 하지만 반대로 투자에 실패했을 경우 현금화할 수 있는 손절매 전략이 반드시 필요하다는 것이다.
경기도 용인시 수지에 거주하는 연 모씨(45)는 2007년 토지보상을 받은 돈 3억원을 친구 권유로 상가에 투자했다. 인천에 있는 1층 상가를 분양받았지만 작년 초에 완공이 됐는데도 임대가 되지 않았다.
상가 입주율이 50정도밖에 되지 않아 임대료도 15%나 낮게 부동산에 내놓았지만 문의는 많지 않았다. 연씨는 작년 5월 부동산업소에서 한 가지 제안을 받게 된다. 꼬치집을 운영하고 싶은 퇴직자가 있는데 분양가에서 3000만원만 내려주면 거래를 성사시켜 주겠다는 얘기였다. 그러나 연씨는 고집을 피웠다. "분양가와 취득ㆍ등록세를 포함한 원금만 주면 매각하겠다"고 되레 제안을 했지만 결국 매각이 무산됐다. 이후 1년이 다 되어 가지만 대출이자만 매월 60만원씩 내고 있으며 임대도 되지 않고 있다.
그때 좀 더 현실적으로 판단해 원금에서 손실이 일부 발생하더라도 부동산 투자 실패를 인정하고 향후의 기회비용을 생각했어야 했다. 결국 "손절매를 했어야 했다"는 아쉬움에 속을 태운 나머지 병원을 다니며 우울증 치료까지 받고 있다.
주식도 투자를 잘못하면 손해를 감수하고 매도해 현금화해야 한다. 다음 투자종목을 분석해 기회를 준비하듯이 부동산도 투자에 실패했을 경우는 원금만을 생각하며 무작정 `다시 오를 것`이라는 막연한 기대로 보유를 고집하면 안 된다.
부동산 자산관리에 성공하기 위해서는 다음과 같은 부동산 손절매 원칙을 세워야 한다.
첫째, 투자 후 보유 기간에 목표 수익률 가능성을 분석해야 한다. 부동산 자산관리에 성공하기 위해 가장 중요한 것이 입지분석과 호재분석을 통해 향후 목표 보유 기간 목표 수익률을 정하고 보유 기간에 실제 목표를 달성하고 있는지에 대해 분석하는 것이다.
남양주에 사는 김 모씨(52)는 부동산 투자를 할 때 항상 5년 이상 보유하지 않는다는 원칙을 세우고 투자와 수익 회수, 재투자를 거듭해 현금 4억원을 7년 동안 15억원으로 만들었다. 2003년에 잠실재건축에 투자해 4년을 보유하고 팔아 250수익을 올리고 2007년에는 삼성 본사가 있는 강남역 오피스텔에 투자해 150수익을 3년 만에 올렸다.
김씨는 부동산 투자 시 개발호재가 있는 지역을 중심으로 호재의 효과가 어느 정도 클 것인지를 분석해 보유기간부터 산정한다. 보유기간이 설정되면 이 기간에 발생할 목표 수익률을 정해 목표가 달성되면 향후 상승 가승성이 높아도 매도해 시세차익을 얻는 실속파다.
김씨는 반대로 부동산 투자를 했는데 임대가 되지 않거나 개발 호재가 지연돼 목표 수익률 달성이 어렵다고 판단될 경우 냉정하게 매도한다는 기준과 원칙도 갖고 있다.
둘째, 원금에 연연하지 말고 기회비용을 계산해야 한다.
광장동에 사는 이 모씨(43)는 2004년 양재동 위치가 좋은 지역에 동생이랑 같이 오피스텔을 분양받았지만 입주 후 1년이 지나도 시세가 오르지 않았다.
이씨는 동생과 협의해 오피스텔을 매도한 후 아파트에 다시 투자해 기회비용을 만회하자고 했으나 동생은 "손해보고는 매도할 수 없다"며 매도를 하지 않았다. 그러나 이씨는 천신만고 끝에 동생을 설득해 분양가보다 1500만원 손해보고 매도했다. 이씨는 매도 후 바로 도곡동 R아파트에 투자해 내집 마련을 했다.
셋째, 매도 협상은 탄력적으로 임해야 한다.
부동산 거래는 인연이 닿아야 거래가 된다고 한다. 특히 매수자는 항상 꾸준하게 있지 않고 몇 개월 단위로 몰릴 때가 있는데 이때 적극적이고 탄력적으로 매도 협상에 임해야 한다. 원금에서 손실이 일부 발생하더라도 묶여 있는 부동산을 현금화할수 있는 기회를 잡을 수 있다면 중장기적으로 보다 높은 투자수익을 올릴 수 있다는 것을 명심해야 한다.
부동산자산관리 포트폴리오 전략 수립 시 부동산 손절매 원칙은 이제 선택이 아닌 필수라는 것을 잊지 말아야 한다.
[김민수 한국부동산자산관리협회장 (www.krpm.co.kr)]
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