필자가 요즘 부동산 자산관리 상담을 하면서 가장 많이 받는 질문이 "지금 급매로 내놔야 하나" 또는 "지금 부동산을 저가로 매수해야 하나"다.
부동산 긍정론자가 주장하는 `부동산 일시 조정론`과 부동산 비관론자가 주장하는 `대세 하락론`이 팽팽하게 맞서고 있다.
연일 언론에서 버블세븐 지역도 거품이 급속히 빠지고 수요의 감소로 부동산 거래가 실종되었다는 보도가 나온다. 또 경제성장률이 높아져 하반기 금리를 인상한다는 출구전략론과 함께 올해는 부동산이 폭락한다는 얘기마저 나온곤 한다.
반면 30조원이 넘는 토지보상비 등 풍부한 시중 유동자금이 돈 되는 투자처를 찾아 투자 현장을 헤매고 있어 요즘 쌍방 간 박빙의 긴장된 기싸움을 벌이고 있는 것이 현실이다. 필자는 이 시한폭탄 같은 팽팽한 긴장감은 올 3분기를 거치면서 부동산 긍정론자들의 부동산 일시 조정론 쪽에 손을 들어줄 것으로 조심스럽게 예측해 본다.
우리는 과거 두 번의 부동산 가격 급락을 경험하였다. 1997년 IMF 외환위기와 2008년 미국발 금융위기를 경험하면서 항상 했던 이야기가 일본의 부동산가격 폭락을 예로 든다.
우리도 일본처럼 부동산가격이 폭락하여 부동산 경기가 10년 이상 장기간 불황을 맞이할 것이라며 매도를 권유하고 부동산 투자를 하지 말라는 무책임한 부동산 전문가들의 전망이 많았다.
그러나 외환위기 이후 부동산 가격은 2년 만에 다시 상승세로 전환하여 이후 대세상승기를 맞이했고 2008년 미국 금융위기 때는 불과 6개월 만에 가격이 회복되었다. 대기업에 다니는 김 모씨(48)는 부동산 긍정론자로 부동산 투자는 부동산 조정기에 한다는 원칙을 갖고 있다. 동창인 조 모씨(48)는 부동산 비관론자로 이들은 항상 술자리에서 부동산시장의 방향에 대해 자주 논쟁을 한다.
김씨는 2001년에 중국 출장을 다니면서 부동산이 글로벌 경기가 회복되면서 상승할 것이라는 확신을 갖고 서울 강남구 역삼동에 있는 재건축아파트를 대출을 받아 2억원에 투자해 10년이 지난 현재 시세 14억원이 되는 115㎡ 아파트에 거주하고 있다.
이와 반대로 조씨는 외환위기 이후 부동산 전문가 특강을 듣고 부동산 비관론자가 되어 50세가 다 되어 가지만 아직도 전세 4억5000만원에 강남에 거주하고 있는 `무늬만 강남족`이다.
요즘 아파트 가격이 심상치 않고 거래가 실종되었다고 하지만 부동산 자산관리에 성공하기 위해서는 지금과 같은 좋은 시기를 놓치지 말고 부동산 침체기에 다음과 같은 투자원칙으로 옥석 가리기를 하여 부동산 자산관리 성공전략을 세워야 할 것이다.
첫째, 아파트 평수 갈아타기와 지역 갈아타기를 해라. 둘째, 기존 매물보다 급매나 경매 물건에 집중해라. 부동산시장이 매도자시장에서 매수자시장으로 바뀌었다는 것은 부동산 투자자들에게는 상당한 기회다. 투자하고 싶은 부동산 상품과 지역이 결정되었다면 급매물이나 법원 경매를 통한 급매물을 찾아다니며 저렴한 부동산을 반드시 구입해야 할 것이다.
셋째, 정부의 부동산 규제 완화가 돈이 된다.
부동산 침체기에는 항상 부동산 경기부양을 위한 부동산 감세정책과 규제완화가 시작된다.
정부의 부동산 정책이 완화되는 분야의 지역과 상품을 선별하여 철저한 조사를 통해 향후 내재가치와 지역개발 호재가 있다면 적극 투자를 해야 한다.
넷째, 부동산 내재가치인 상품성을 분석해라.
부동산은 부동산시장에서 매도자와 매수자 간에 거래되는 부동산 상품이다.
부동산 내재가치란 향후 부동산 경기가 거시적으로 상승하지 않더라도 미시적인 자체 상품성과 지역개발 호재를 통해 부동산의 가치와 가격이 상승되는 부동산을 말한다.
다른 부동산 가격이 오를 때 가격이 상승하는 부동산보다는 부동산 침체기에도 내재된 가치로 가격이 상승하는 부동산에 투자하는, 옥석 가리기 투자를 해야 한다.
우리는 과거 두 번의 부동산 침체기를 경험했고 주변에서 침체기라고 여론화 되어가고 있다. 하지만 부동산 자산관리에 성공한 냉철한 투자자들은 이런 부동산 침체기에 부자가 되었다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.
[김민수 한국부동산자산관리협회 대표]
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