◆김민수의 자산관리 Tip◆
필자는 부동산 자산관리 상담을 하면서 대부분 투자자들이 노후에 중소형 상가빌딩을 소유해 매월 고정적인 임대수익을 올리고 싶어 한다는 것을 알게 됐다.
하지만 대부분 상가 투자자들은 투자 경험과 정보가 많지 않은 만큼 다른 부동산 투자보다 상권분석과 임대 운영관리에 더욱 신경을 써야 한다.
실제로 요즘은 과거처럼 소극적인 임대 방식으로는 높은 공실률을 감당하기 어렵다. 따라서 `적극적인 임대마케팅 전략`이 필수적이다. 적극적인 마케팅을 통해 임대 운영수익을 극대화하고 향후 매각 시 높은 시세 프리미엄까지 얻는 일거양득 자산관리가 요구되는 것이다.
무역업에 종사하는 정 모씨(49) 사례가 대표적이다. 정씨는 3년 전 서울 송파구 삼전동에 대지 257㎡(78평), 건평 694㎡(210평)인 지하 1층~지상 4층짜리 중소형 상가빌딩을 구입했다.
은행 융자 6억원, 현금 10억원 등 18억원이 들어갔다. 이후 보증금 2억원에 월 임대수익 580만원이 발생했다.
매입 당시는 상권이 활성화하지 않아 공실이 생겨도 주변 부동산 한두 군데에 임대를 내놓고 기다리는 것이 전부였다. 그러면서도 그는 인근 잠실 아파트 단지 입주, 다세대주택 개발 등을 통해 상권이 활성화할 것으로 기대했다.
하지만 정작 입주가 시작되고 주변 상권이 활성화하고 병원과 학원들도 많이 들어섰지만 정씨 빌딩 공실률은 낮아지지 않았다.
특히 구입 당시 시세 대비 75수준으로 주변보다 상당히 낮았던 임대료가 골칫거리였다.
주변 상권이 활성화하면 인상될 것으로 전망했지만, 낮은 임대료와 높은 공실률은 계속 속을 썩였다. 결국 번 돈으로 이자를 내야 하는 힘든 시간을 보내야만 했다.
정씨 상가빌딩이 안고 있는 문제점은 우선 건물이 17년이나 돼 외부 리모델링이 필요하다는 데 있었다. 여기에 프랜차이즈가 입점할 수 있는 상권임에도 불구하고 사양 업종에서 우량 임대업종으로 업종 변경에 실패해 업종 변경 역시 필수적인 상태였다.
결국 정씨는 1억2000만원을 들여 리모델링을 했다. 이와 함께 예전처럼 플래카드를 내걸고 기다리는 것이 아니라 부동산 임대 온라인 전문사이트, 인근 부동산 15곳 등을 접촉하면서 팔을 걷어붙였다.
이런 적극적인 임차인 마케팅을 통해 2개월 만에 우량 임차인을 모집했고 그 결과 지하는 테마호프점, 1층은 커피 테이크아웃점, 2층은 PC방, 3~4층은 소호 사무실로 임대를 맞췄다.
그리고 보증금 2억원, 월 임대수익 850만원인 중소형 상가빌딩을 통해 편안한 노후를 보내게 됐다.
정씨 사례를 통해 중소형 상가빌딩 임대수익률을 성공적으로 관리하기 위해서는 세 가지를 명심해야 함을 알 수 있다.
첫째, 적극적 임대마케팅과 탄력적인 임대협상이 요구된다.
불경기에는 소극적으로 임차인을 모집하면 공실이 장기화한다.
따라서 온ㆍ오프라인을 통해 적극적인 임대홍보 마케팅을 펼침으로써 임차인을 유치하는 한편 임대계약 협상에도 탄력적으로 임해야 한다.
둘째, 철저한 임차인 관리와 임대갱신 계약에 집중해야 한다.
체계적인 임대인 관리가 중요하다는 점은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 정기적인 임대고지서 발송, 공과금 납부 등 업무를 시스템화하는 한편 임대기간 만료 후 임대갱신 계약 등을 허술하게 관리해서는 안 된다.
셋째, 우량업종 임차인을 유치하고 적극적으로 관리해야 한다.
우량 업종 임차인을 들이기 위해서는 유망 프랜차이즈 본사 담당자들을 직접 만나 상가빌딩에 들어와 달라고 협상을 하는 것도 좋다. 당장은 손해보는 것 같지만 중장기적으로 더 큰 이익으로 돌아온다는 것을 잊어서는 안 된다.
`세상에 꽁짜가 없다`는 말처럼 철저한 임대관리를 통해서만 매월 안정적인 고정수입을 올리는 중소형 상가빌딩 투자는 가능하다.
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