필자가 10년간 서울 강남 부동산 부자들과 상담하다 보니 부자들의 부동산 자산관리 원칙을 `건경지수(建京地首)`로 요약해 볼 수 있었다. 뜻인즉 `건물이 있는 부동산은 서울에 있는 것`에 투자하고 `땅은 수도권 내에 있는 것`에 투자해야 한다는 말이다. 부자들의 이야기를 들어보면 건물이 있는 부동산은 서울 내 투자했을 때 그 외 지역에 투자한 부동산보다 투자 수익이 더 높았고, 토지 투자는 수도권 내에 투자한 사람이 그 외 지역에 투자한 사람보다 더 많은 투자수익을 올렸음을 확인할 수 있다.
자영업을 하고 있는 김 여사는 송파구 방이동에서 전세로 거주하며 내 집 마련을 위해 5년간 종잣돈을 모아서 2007년도에 송파에 아파트를 분양받으려고 했다. 하지만 김 여사는 설날 고향인 천안에 갔다가 시누이 소개로 인근이 개발된다는 천안에 33평 아파트를 분양받았다. 3년이 지난 지금 송파에 있는 아파트 가격 오름폭이 천안아파트에 비해 두 배 이상이나 높아 때늦은 후회를 하고 있다. 부동산 투자로 성공한 부동산 부자들과 상담하면서 체득한 `성공할 수밖에 없는 부동산 자산관리 원칙과 마인드`를 세 가지로 요약해볼 수 있겠다.
첫째, 인생을 살아가면서 반드시 투자해야 할 부동산과 투자하지 말아야 할 부동산을 명확히 구분하라. 내 집 마련 시기인 20~30대는 우선 내 집 마련에 투자해야 하고, 30~40대가 되면 자녀들이 성장하면서 내 집 평수 늘리기를 해야 하고, 50~60대에는 노후를 안전하게 보낼 수 있게 매월 고정적인 돈이 나오는 임대수익용 부동산에 투자해야 한다.
내 집 마련과 임대수익용 부동산은 반드시 투자해야 하는 부동산이므로 중장기 계획에 맞추어 투자해야 하고 그 이외 부동산은 환금성이 높은 부동산에 투자해야 한다. 그러나 많은 사람들은 내 집 마련 이후 여유자금이 생기면 주변 소개로 땅이나 상가 분양에 투자를 한다. 여유자금이 많은 사람이라면 상관없지만 아껴가며 몇 년간 모은 종잣돈을 무계획적으로 투자하여 기회비용에서 손실을 보는 사람이 너무 많다.
필자는 작년 12월 중소기업 임원부부의 자산관리 상담을 해준 적이 있다. 이들 부부는 2004년에 34평형짜리 내 집을 마련했다. 그러던 중 2008년 초에 40평형대로 집을 늘리기 위해 재건축아파트를 알아보러 부동산중개소에 갔다가 연 10수익을 보장해 준다는 오피스텔에 대한 분양 정보를 듣고 솔깃했다. 은행이자의 두 배가 되는 높은 수익률을 보장한다는 말에 덜컥 2억원짜리 오피스텔 2실을 계약했다. 돈이 모자라 일부는 대출도 받았다. 그러나 `연 10보장`은 1년만 해준다는 것이었고 지금은 연 7%에 임대했으며 시세는 분양가보다 20싸게 내놔야 팔릴 정도가 됐다.
둘째, 반드시 개발 호재가 있는 곳의 부동산을 공략하라.
서울 자양동에서 학원을 운영하는 조 모씨는 2008년 잠실에 33평짜리 아파트를 가지고 있었다. 조씨는 자기 건물에서 학원을 운영하고 싶은 생각에 아파트를 팔아 거주도 할 수 있는 상가주택에 투자하기 위해 필자와 상담했다. 조씨는 그해 봄 아파트를 팔고 송파구 문정동에 대지 65평에 건평 150평 상가주택을 15억원에 샀다. 모자라는 돈은 대출로 해결했다. 문정동 인근은 아파트 대단지와 법조단지 이전 등으로 향후 개발 호재가 많은 지역이었다. 2008년 봄은 미국발 금융위기 전이라 아파트를 좋은 가격에 팔 수 있었고 그때 산 상가주택은 주변 개발호재 등으로 현재 20억원을 호가하고 있다.
셋째, 우량 정보 라인과 철저한 시장조사가 필요하다.
지역개발 호재와 같은 알짜 정보를 가장 먼저 얻을 수 있는 사람이 부자가 될 수 있다. 그렇지만 남들보다 앞선 투자는 그만큼 리스크도 크다. 따라서 평소 부동산 분야의 신뢰 있는 전문가들이나 우량 정보를 제공해 줄 수 있는 정보 라인을 잘 관리하고 본인이 발품을 팔아 철저한 시장조사를 통해 투자를 결정해야 한다.
[김민수 포커스에셋 대표]
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