[매경 부동산 재테크 처방전] 임대사업용 주택, 대학가보다 기업 밀집지역 주목
Q : 저는 작년 12월 중견기업 부장으로 퇴직하고 가족 3명과 함께 현재 동작구 사당동 105.78㎡ 아파트에 거주하고 있습니다. 퇴직 이후 수익이 없어 창업을 하려니 장사 경험도 없고 요즘 밤잠을 설치며 퇴직 이후 진로에 대해 고민이 많습니다. 6개월 전 퇴직한 선배를 보니 살고 있던 아파트를 매도하고 퇴직금과 함께 투자를 하여 관악구 신림동에 단독주택을 매입한 후 원룸주택으로 신축해 4층에 거주도하고 원룸 8개에서 매월 400만원씩 임대료를 받고 있는 모습이 너무 부럽습니다. 저도 사당동 아파트를 매도하고 퇴직금과 합치면 총 9억원이 되는데 주택임대사업을 반드시 성공하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
A : 주택임대사업은 임차인 수요가 많은 우량 입지를 선별하고 차별화된 임대주택상품으로 만든다면 실패할 확률이 거의 낮아 퇴직자 부동산 창업 상품입니다. 또한 정부에서 주택임대사업자 등록까지 하게 되면 많은 세금혜택 등을 받을 수 있어 일거양득 효과를 얻을 수 있습니다.
그러나 명심해야 할 사항들이 있습니다. 첫째, 환승역세권 인근이며 기업체 밀집지역 단독주택을 구입하세요. 대학가 인근보다는 높은 임대수익을 얻을 수 있는 상장회사나 중견기업이 밀집되어 있어 연봉이 높은 임차인 수요가 많은 지역 단독주택을 매입하는 것이 좋습니다. 단독주택을 구입할 경우 용도지역이 최소 일반 2종주거지역인 것이 좋습니다.
둘째, 1년 단위 임대차계약에 집착하지 말아야 됩니다. 주택임대사업은 옆집과 같이 반드시 1년 단위 임대차계약을 할 필요가 없습니다.
대부분 임대주택 1년 단위 임대차계약은 원룸 기준 평균 보증금 500만원에 월 50만원을 받지만 한 달 단위 단기임대차계약은 원룸 단위 평균 보증금 70만원에 월 70만원 또는 보증금 100만원에 월 100만원으로 1년 단위 임대차계약보다 높은 임대수익을 얻을 수 있습니다.
셋째, 옆집과 차별화한 서비스로 임차인을 고객으로 서비스해야 합니다. 옆집과 똑같은 원룸주택이나 마감재가 동일한 오피스텔 공급이 급증하고 있습니다. 획일화된 마감재나 풀옵션의 내부 구조는 이제 임차인들에게 차별화된 임대상품으로 인기를 얻을 수 없습니다.
[김영숙 매경부동산자산관리사 교육과정 교수]
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