Q = 안녕하세요. 경기도 의정부시에 사는 공장 운영자입니다. 최근 공장이 작아서 면적을 늘리고자 증축하려는데 토지 면적이 넓지 않아 토지를 새로 매입했습니다. 그런데 도로에 접하지 않아 건축이 안 돼 맹지가 됐다고 나중에 들었습니다. 이 상태에서 제가 건축을 하고자 하는데 가능한 방법을 찾을 수 없을까요. 주변 사람들에게 물어보니 맹지에서 탈출할 수 있는 방법이 여러 가지가 있다는데, 너무 궁금합니다.
A = 전국의 모든 토지가 건축이 가능한 것은 아닙니다. 그 토지의 지목이 `대지`라도 건축이 불가능한 경우가 있습니다. 건축이 불가능한 맹지를 건축 가능하게 하는 대표적인 방법은 도로에 2m 이상 접하게 하는 작업을 하는 것입니다. 토지에 진입로를 내서 폭 2m 이상을 폭 4m의 도로에 접하게 하면 맹지에서 탈출할 수 있게 됩니다.
우선 도로법 또는 사도법에 의해 개설된 도로여야 합니다. 이뿐만 아니라 건축허가권자가 허가 시 지정 공고한 도로여야 하고, 사람과 차량이 통행할 수 있어야 합니다. 지목이 `도로`이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로여야 합니다. 마지막으로 실제로 사용 중인 현황도로여야 합니다.
이 같은 도로의 요건을 갖췄어도 현재 현황이 대지 안으로 출입할 수 있는 사실상 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없습니다. 다만 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시·군계획예정도로를 이용해 건축허가가 가능한 경우도 있습니다. 맹지에 진입도로를 내는 방법도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
첫 번째는 도로용지를 별도 매입하거나 공유 지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주에게서 토지사용승낙을 받는 방법입니다.
두 번째는 구거(하천)의 하천점용허가에 의한 도로 개설을 하는 사례도 있습니다. 해당 토지와 도로 사이의 구거에 점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 해당 관청에 기부채납하고 도로로 인정받아 사용하는 방식입니다.
세 번째로 민법상 주위토지통행권을 설정하는 방법입니다. 토지 용도에 필요한 범위 내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는 과도한 비용이 들 것으로 예상될 때는 도로와 토지(맹지) 중간에 있는 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지통행권이라고 합니다. 소유자의 피해를 최소화하고 그 피해를 보상하는 선에서 마무리 지을 수 있지만 실무상 접근은 쉽지 않은 편입니다.
마지막으로 통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권 설정으로 도로를 개설하는 것입니다. 경운기를 타고 논밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농로를 이용해야 합니다. 이러한 농도나 임도는 오랜 기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로 기능을 하고 있는 셈입니다. 이것을 관습법상 지역권이라고 하는데요.
지역권은 내 토지를 이용하기 위해 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로, 등기하면 물권으로 인정받을 수 있습니다. 지역권이 설정되면 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 봅니다. 이와 같이 부동산에 관심 있는 토지에 문제가 생겨 건축이 불가능할 경우 꼭 알아둬야 할 내용으로 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
[매경부동산자산관리사교육과정 고상철 교수]
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