Q. = 실수요 목적으로 소형아파트 매물을 찾던 직장인 김 모씨는 원하던 매물이 나왔다는 연락을 받고 공인중개사 사무실을 찾았다. 그런데 최근 정부가 보유세인 종합부동산세 인상을 발표한 기사를 본 적이 있어 매수를 하자마자 재산세와 인상 예정인 보유세인 종합부동산세를 본인이 모두 다 부담하게 되는 것은 아닌지 걱정이 됐다. 매수인 김씨 입장에서 보유세를 절세할 수 있는 방법은 없을까.
A. = 위 사례처럼 보유세인 재산세와 종합부동산세의 납세의무자는 매매 등의 사유로 소유권이 변동하게 되면, 납세의무자가 변동된다. 정부는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정해서 납세의무자를 구분하고 있다.
따라서 매수인 입장에서는 6월 1일 이후에 매매를 진행해야 보유세 부담을 피할 수 있게 된다. 그렇다면 매매 기준일은 언제가 되는 걸까. 매매계약을 진행하게 되면, 계약금, 중도금, 잔금을 치르고 소유권이전등기일을 진행하게 되며, 매매기준일은 소유권이전등기일이 아니라 소유권이전등기일보다 빠른 잔금 지급일이 매매기준일이 된다. 따라서 잔금 지급을 6월 1일까지 치르게 되는 경우에는 매수인이 재산세와 종합부동산세 모두를 부담하게 될 수 있다. 쉽게 말해 매수인은 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 절세가 될 수 있다. 반대로 매도인 입장에서는 매수인과는 달리 잔금 지급시기를 6월 2일 이전으로 맞춰야 유리하다.
매수인이 납세의무자가 되므로, 매도인이 보유세인 재산세와 종합부동산세 부담을 피할 수 있어 절세가 될 수 있다.
보유세 부담을 줄이기 위해서는 계약상 잔금 지급을 얼마나 신중하게 해야 하는지 알 수 있다. 또 이렇게 소유권이전등기가 진행되기 전에 사실상 잔금 지급이 이뤄져 소유권 변동이 되는 경우에는 과세기준일(6월 1일)부터 10일 이내에 소유권 변동신고를 해야 한다.
만일 소유권 변동신고를 하지 않게 되면 관할 관청에서는 건축물대장 등이나 등기부등본에 의존해서 납세의무자를 판단하고 있다. 사실상 소유자가 아닌 건축물대장 등이나 등기부에 나와 있는 공부상의 소유자에게 납세고지서가 발부될 수 있으므로 소유권 변동이 있는 경우에는 소유권 변동신고를 해둬야 한다는 점도 유의할 필요가 있다.
[매경부동산자산관리사 세무자산관리 김윤석 교수]
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